최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

생활숙박시설(생숙)이나 분양형 호텔에서 위탁운영사와의 갈등이 깊어지면 구분소유자들은 자연스럽게 이런 질문을 하게 됩니다.

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“위탁운영계약을 해지했는데, 왜 운영사는 계속 객실과 공용시설을 사용하고 있나요?”

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실제 상담 현장에서도 구분소유자가 이미 계약 해지를 통지했음에도 운영사가 계속 프런트·엘리베이터·예약 시스템을 장악하고 있는 경우 ‘명도(인도) 소송’을 바로 검토하는 경우가 많습니다.

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그런데 판례를 보면 같은 ‘위탁운영계약 해지’ 상황에서도 어떤 사건은 인도 청구가 인용되고 어떤 사건은 전부 기각됩니다.

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이 차이는 어디서 갈릴까요?

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많은 구분소유자분들이 이렇게 생각하십니다.

하지만 법원의 생각는 조금 다릅니다.

법원은 일부 구분소유자의 ‘계약 해지’만으로 운영사의 모든 점유가 곧바로 불법이 된다고 보지 않습니다.

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판례에서 명도 여부를 가르는 기준은 단순히 “해지했는지 여부”가 아니라, 무엇에 대해, 어떤 권원이 소멸했는지입니다.

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판례를 종합하면, 법원은 명도 사건에서 항상 다음 질문을 던집니다.

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“이 운영사가 이 공간을 점유할 법적 권원이 지금 이 시점에 남아 있는가?”

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그리고 이 질문에 대한 답은 전유부분과 공용부분에서 완전히 다르게 나올 수 있습니다.

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① 전유부분의 법적 성격

전유부분은

• 개별 구분소유자의 단독 소유이고

• 위탁운영계약 역시 각 구분소유자와 운영사 사이의 개별 계약으로 체결됩니다.

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② 해지의 효과

따라서 위탁운영계약이 적법하게 해지되면,

• 그 계약을 근거로 한

• 운영사의 전유부분 점유 권원은 소멸합니다.

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이 경우 법원이 묻는 질문은 단순합니다.

“이 계약은 해지되었는가?”

“그렇다면 운영사가 이 객실을 점유할 권원이 남아 있는가?”

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소송에서 이 질문에 '아니오’라는 답이 나오면, 법원은 전유부분 인도 청구를 인용합니다.

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실제로 여러 판결에서,

• 수익금·위탁수수료 장기 미지급,

• 계약 조항상 해지 사유 충족

• 계속적 신뢰관계 파괴

• 기간 정함 없는 위탁운영계약에 대한 해지 통보

등이 인정된 경우,

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구분소유자 전원이 아니라 일부만 해지했더라도 계약 해지된 전유부분에 대해서는 인도가 인용되었습니다.

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즉, 위탁운영계약이 해지되었다면, 전유부분에 대해서는 원칙적으로 인도 청구가 가능합니다.

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여기서 많은 사건이 갈립니다.

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① 공용부분의 법적 성격

공용부분은

• 모든 구분소유자의 공유이고

• 특정 구분소유자만을 기준으로

• “인도하라”고 명령할 수 있는 대상이 아닙니다.

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② 다른 구분소유자의 이해관계

현실에서는,

• 어떤 구분소유자는 위탁운영계약을 해지했지만

• 다른 구분소유자는 여전히 기존 운영사에게 운영을 맡기고 있는 경우가 대부분입니다.

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이때 운영사는 이렇게 주장합니다.

“우리는 여전히 다른 구분소유자들의 위탁에 따라 숙박시설을 운영하고 있다.”

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법원은 이 주장에 주목합니다.

그래서 공용부분에 대한 점유는

• ‘무권원 점유’가 아니라

• ‘관리·운영 과정의 통제’로 평가되는 경우가 많습니다.

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이 순간부터, 공용부분에 대한 명도 청구는 거의 항상 벽에 부딪히게 됩니다.

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실제 여러 판례에서는 위탁운영계약 해지 주장이 있었음에도 명도 청구가 기각되었습니다.

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그 이유는 대부분 다음 중 하나였습니다.

• 전유부분 인도와 함께 프런트·엘리베이터·동선 등 공용부분까지 인도 대상으로 포함했거나

• 운영사의 행위가 ‘무권원 점유’가 아니라 관리·운영 통제로 볼 여지가 컸거나

• 명도 소송을 통해 사실상 호텔 전체 운영 질서를 한 번에 바꾸려는 구조로 보였기 때문입니다.

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법원은 이런 사건에서 선을 긋습니다.

“공용부분과 운영 질서는 명도 소송으로 일괄 정리할 대상이 아니다.”​

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전유부분 인도에 성공했다고 해서, 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

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실제 숙박업 영업을 하거나 새로운 위탁운영사에게 운영을 맡기려면,

• 프런트 이용

• 엘리베이터·복도 접근

• 고객 응대 및 동선 관리

• 하우스키핑·시설 관리

등 공용부분 사용이 필수적입니다.

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그런데 이 지점에서 기존 운영사가 여전히 다른 구분소유자와의 관계를 근거로 공용부분 운영·관리를 계속하고 있다면 다시 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.

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중요한 점은 이 단계의 분쟁에는 기존 전유부분 명도소송 방식이 그대로 적용되기 어렵다는 것입니다.

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이때는 접근 방식이 달라져야 합니다.

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공용부분 사용을 방해하는 행위에 대해서는

• 업무방해금지 가처분, 손해배상청구

• 관리단 결의 : 공용부분 관리방법 변경 + 관리단 명의의 명도소송

• 업무방해·출입방해에 대한 형사적 조치

등 다른 법적 수단이 필요해질 수 있습니다.

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판례가 일관되게 말하는 기준은 명확합니다.

• 위탁운영계약이 해지되었다면, 전유부분에 대해서는 인도 청구가 가능하다.

• 그러나 공용부분은 다른 구분소유자의 이해관계가 중첩된 영역으로, 동일한 ‘명도’ 방식으로 접근할 수 없다.​

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생숙 분쟁에서 “구분소유자 전원이 합의해야만 뭔가를 할 수 있다”는 말은 현실적이지도 않고 판례를 정확히 반영한 표현도 아닙니다.

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중요한 것은,

• 전유부분 기준으로 위탁운영계약 해지가 법적으로 정리되었는지,

• 공용부분에 대한 반환, 운영 질서를 어떻게 설정할 것인지

• 그리고 어떤 법적 수단으로 접근할지입니다.

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이 단계에서의 선택이 이후 분쟁의 방향을 완전히 바꿉니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소