​조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

생숙 위탁운영계약 해지 후에도 운영사가 공용부분을 점유한다면?

관리단·구분소유자의 현실적 선택지: 명도, 가처분, 그리고 그 사이

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생활숙박시설(이른바 ‘생숙’) 분쟁에서 위탁운영계약이 해지되었음에도 운영사가 로비·프런트·출입 동선 등 공용부분을 계속 점유하는 상황은 드물지 않습니다.

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이때 가장 많이 받는 질문은 두 가지입니다.

“우리는 관리단이니까 공용부분을 바로 명도할 수 있지 않나요?”

“명도가 안 되면 가처분이라도 무조건 되는 것 아닌가요?”

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최근 판례들을 종합해 보면, 이 질문에 대한 답은 단순한 ‘된다/안 된다’가 아니라 ‘상황에 따른 선택’에 가깝습니다.

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전유부분(객실)은 위탁운영계약이 적법하게 해지되면 인도(명도)로 비교적 쉽게 정리되는 경우가 많습니다.

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하지만 공용부분은 다릅니다.

• 공용부분은 모든 구분소유자의 공유

• 따라서 문제의 핵심은 “누가 점유하느냐”가 아니라

• “누가 관리·사용 질서를 정할 권한을 가지느냐”입니다.

이 차이를 놓치면, 소송 전략은 처음부터 어긋나게 됩니다.

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① 기본 구조

의결권 다수를 확보해 관리단 집회 결의가 가능한 상태라면, 공용부분 분쟁의 중심은 관리단의 관리권 행사로 이동합니다.

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관리단 결의로 다음을 정할 수 있습니다.

• 공용부분 관리방법

• 관리주체·관리인 지정

• 기존 운영사의 통제 중단 및 인계 범위(키·카드·시스템)

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② 그렇다면 공용부분 ‘명도’도 가능한가?

관리단 결의가 있으면 관리단 명의로 공용부분 명도 소송을 제기할 수 있습니다. (경우에 따라서는 관리단 결의 없이도 보존행위로서 명도 소송이 가능합니다)

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다만, 이때 해당 운영사에게 위탁한 구분소유자들이 여전히 남아 있는 경우 해당 구분소유자의 공용부분 사용권을 침해할 여지가 있기 때문에 침익성, 비례성, 특성성, 집행 가능성에 대한 소명 부담이 크게 증가합니다.

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그래서 실무에서는 관리단 결의를 통해 공용부분의 관리방법을 먼저 정한 뒤, 해당 위탁운영사가 그 결의에 반하는 관리·사용을 계속하는 경우 이를 근거로 공용부분 명도소송을 검토하는 방식이 단계적 대응으로 활용되는 경우가 많습니다.

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그와 별도로, 관리단이 공용부분 관리권에 기초하여 운영사의 구체적인 관리업무 방해 행위를 대상으로 방해금지가처분을 제기하는 방식도 함께 검토될 수 있습니다.

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의결권 다수를 확보하지 못한 경우, 섣불리 공용부분을 ‘인도’로 정리하려는 시도는 매우 위험합니다.

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① 이 경우의 핵심 목표

• 공용부분 전체를 바꾸는 것이 아니라

• 내 전유부분의 이용·영업이 가능하도록 최소한의 통로를 확보하는 것입니다.

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② 가장 현실적인 수단: 업무방해금지가처분

소수 구분소유자에게 가처분은 우회적 대안이 아니라 핵심 수단입니다.

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다만 가처분은 무엇을 구하느냐가 결과를 좌우합니다.

• ⭕ 출입 차단, 엘리베이터·카드키 통제, 프런트 이용 봉쇄, 설비 접근 차단 등 구체적 방해 행위의 중지

• ❌ 로비 출입 전면 금지, 공용부분 점유·사용 일체 금지처럼 포괄적 배제

후자의 경우 법원은 이를 현상 유지가 아닌 질서 변경으로 보고 기각할 수 있습니다.

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아울러 상대측의 방해로 공용부분을 정상적으로 사용하지 못해 영업 손실 등 구체적인 손해가 발생한 경우에는 손해배상 청구 역시 함께 검토될 수 있습니다.

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명도와 가처분은 우열이 아니라 순서와 조합의 문제입니다.

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A. 지금 당장 멈춰야 할 방해가 있는가?

• 있다 → 가처분 우선

• 출입·프런트·설비·시스템 차단처럼 즉시 중단하지 않으면 영업·관리가 불가능한 경우

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B. 관리권 귀속이 이미 명확한가?

• 명확 → 명도(또는 인도+인계) 검토

• 관리권 없는 점유를 침해 제거로 정리할 수 있는 구조

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C. 관리단 결의(의결권 다수)를 확보했는가?

• 확보 → 강한 카드가 열림

• 전면 명도도 가능해지지만 실무상 가처분(방해배제/인계) → 본안 명도의 단계화가 안전한 경우가 많음

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D. 결의가 불가능한 소수인가?

• 소수 → 가처분 + 손해배상 조합

• 구체 방해금지로 최소 운영 통로 확보

• 장기 방해에 대해서는 손해배상으로 압박·협상

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핵심 정리

• 공용부분 분쟁은 소유의 문제가 아니라 사용권, 관리권의 문제

• 관리단 결의가 있으면 명도소송 가능함 - 다만 다른 구분소유자의 사용권 침해 여부 쟁점화

• 결의가 없어도 방해금지가처분 + 손해배상청구는 유효한 선택지

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???? 이런 상황이라면 전략적 검토가 필요합니다

• 위탁운영계약 해지 후에도 운영사가 공용부분을 장악하는 경우

• 관리단 결의 가능 여부가 애매한 경우

• 명도와 가처분 중 무엇을 먼저 택해야 할지 고민되는 경우