​최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

지역주택조합 개정안 총정리 : 지주조합원 도입·토지확보율 80% 완화… 이해충돌은 해소될까?

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최근 국민권익위원회의 제도개선 권고에 이어 실제로 주택법 일부개정법률안(민병덕 의원 대표발의, 2026. 2. 3.)이 발의되었습니다.

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핵심은 두 가지입니다.

✔ 지주조합원 제도 도입

✔ 사업계획승인 토지확보율 95% → 80% 완화

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이번 글에서는

① 기존 지역주택조합의 구조적 문제

② 권익위 권고 내용

③ 실제 발의된 법안의 핵심

④ 개정 시 기대효과

⑤ 새롭게 발생할 수 있는 분쟁 포인트

까지 정리해보겠습니다.

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(1) 95% 토지확보 요건의 과도함

현행 주택법상 지역주택조합은 사업계획승인을 받기 위해 토지 소유권 95% 확보가 필요합니다.

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이는

• 재개발(75%)

• 재건축(70%)

• 가로주택정비사업(75%)

에 비해 과도한 기준이라는 비판이 지속되어 왔습니다

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실무에서는 다음과 같은 문제가 반복되었습니다.

- 극소수 잔여 토지소유자가 과도한 금액을 요구

- 사업 장기 지연 또는 무산

- 그 부담은 조합원에게 전가

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(2) 토지소유자는 조합원이 될 수 없는 구조

사업구역 내 토지등소유자는 현행 체계상 조합원이 될 수 없어 이해관계 일치가 어렵다는 점도 있습니다.

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즉,

• 토지주 = 외부 협상 대상

• 조합원 = 매수 주체

본질적으로 대립 구조였습니다.

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이 구조가 지주택 사업의 가장 큰 리스크였습니다.

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권익위는 최근 다음과 같은 방향을 제시했습니다.

• 모집 단계부터 회계감사 강화

• 토지확보 요건 현실화

• 조합원 자격 완화 (기존 '세대주' → 세대당 1명의 '성년자인 무주택 세대구성원'으로 완화)

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핵심 메시지는 명확합니다.

“비리는 막고, 사업 속도는 높인다.”

초기 투명성은 강화하되, 사업 단계의 과도한 규제는 합리화하자는 접근입니다.

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(1) 지주조합원 제도 신설

개정안은 ‘지주조합원’을 정의하고 제11조의7을 신설했습니다

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주요 내용

• 사업구역 내 토지·건축물 소유자 현물출자 방식 가입 가능

• 주택 소유 여부와 무관하게 조합원 자격 인정

• 공급 기준·평가 방법은 대통령령 위임

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즉, “토지를 팔 사람”이 아니라 “함께 사업하는 사람”으로 전환하는 구조입니다.

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(2) 사업계획승인 토지확보율 완화

사업계획승인 요건을 95% → 80%로 완화

이 변화는 단순 수치 조정이 아닙니다.

기존 95%는 사실상 잔여 토지주에게 거부권을 부여하는 구조였기 때문입니다.

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✔ ① 외부 이해충돌 완화

토지주가 조합원이 될 수 있게 되면 토지 매각 협상 갈등이 줄어들 가능성이 큽니다.

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✔ ② 알박기 리스크 감소

소수 잔여 토지주에 의한 사업 마비 가능성이 축소됩니다

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✔ ③ 사업 속도 제고

사업계획승인 문턱 완화, 자금 경색 리스크 완화 효과가 예상됩니다.

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✔ ④ 제도적 정합성 확보

재개발·재건축과 기준 격차가 축소됩니다.

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입법이 갈등을 “없애는 것”은 아닙니다.

구조를 바꾸는 것입니다.

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① 현물출자 평가 분쟁

• 토지 평가 기준은?

• 감정평가 방식?

• 개발이익 반영 여부?

평가 결과에 따라 모집조합원 부담이 달라집니다.

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② 공급 형평성 문제

지주조합원에게 몇 세대를 배정할 것인가?

공급 기준은 대통령령 위임 사항입니다

시행령 설계가 핵심 변수가 됩니다.

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③ 의결권 구조 변화

지주조합원 다수 유입 시 조합의 의사결정 구조가 재편될 가능성이 있습니다.

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④ 권리·의무, 탈퇴·청산 분쟁

법안은 규약에 위임하면서 지주조합원과 지주 아닌 조합원 간 형평성 고려를 명시하였기 때문에 규약 설계 미흡 시 대규모 분쟁 가능성이 있습니다.

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이번 개정안은 분명 의미 있는 변화입니다.

• 외부 토지주와 조합원 간 갈등은 완화될 가능성이 높고

• 사업 속도도 개선되는 효과가 기대됩니다

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그러나 내부 조합원 간 형평성 문제, 평가·공급·의결권 갈등은 새롭게 등장할 수 있습니다.

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입법은 출발점일 뿐, 실제 분쟁은 시행령과 조합 규약에서 발생할 가능성이 큽니다.

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이런 경우 반드시 검토가 필요합니다

• 기존 95% 기준을 전제로 사업을 진행 중인 조합

• 토지 확보율이 80~90% 수준에서 정체된 사업

• 토지소유자가 협상력을 행사 중인 지주택 사업

• 지주조합원 참여를 검토 중인 추진위원회

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소