조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

2025년 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기 주요 지역이 주택법상 투기과열지구로 지정되면서 재건축·재개발 등 정비사업 분양신청 단계에서 강력한 규제가 적용되고 있습니다.

​

흔히들 "투기과열지구 5년 재당첨 금지"라고 부르는 **투기과열지구 내 ‘5년간 분양신청 제한’**입니다.

​

투기과열지구 내에 있는 본건 조합에서 조합원 지위가 인정되더라도 이미 다른 투기과열지구에서 조합원 또는 일반 분양을 받은 이력이 있다면 원칙적으로 그로부터 5년 간은 본건 조합에서의 분양신청 자체가 불가능합니다.

​

지난 5년 내에 다른 투기과열지구의 정비사업에서 이미 조합원 분양분 또는 일반분양분의 분양대상자로 선정된 경우 해당 분양대상자와 그 세대에 속한 자는 투기과열지구 내에 있는 본건 조합에서 분양신청을 할 수 없습니다.

​

이 규제는

✔ ‘같은 조합’만의 문제가 아니라

✔ 투기과열지구에 위치한 다른 조합의 분양신청에도 적용됩니다.

​

이 규제의 법적 근거는 도시정비법 제72조 제6항입니다.

​

해당 조항은 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원 분양분 또는 일반분양분의 분양대상자가 된 자와 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정하고 있습니다.

​

즉, 흔히 말하는 ‘재당첨 금지’는 정확히 말하면 **‘분양신청 자체를 제한하는 규제’**입니다.

​

​

자주 받는 질문이 있습니다.

“이미 한 번 분양받았어도, 다른 지역에 위치한 조합이면 괜찮은 것 아닌가요?”

​

그렇지 않습니다.

​

이 규제는 ‘투기과열지구 ↔ 투기과열지구’ 사이에서 작동합니다.

​

• 투기과열지구 A 조합에서 분양대상자 선정 →

• 그로부터 5년간

• 투기과열지구 B 조합에서는 분양신청 불가

라는 구조입니다.

​

​

중요한 포인트는 다음입니다.

✔ 조합원 지위 자체는 인정됩니다.

❌ 그러나 분양자격(분양신청권)은 별도의 문제입니다

​

즉, “조합원은 맞지만, 아파트 분양을 신청할 수는 없는 상태”가 실제로 발생할 수 있습니다.

​

이 점을 간과하고 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 문제만 검토하고 매수, 증여 등을 진행한다면 분양신청 단계에서 배제될 위험이 있습니다.

​

실무상 특히 주의해야 할 부분은 이미 판례로 정리되어 있습니다.

​

① 공유관계

공유자 중 1명이라도 분양신청 제한 대상이면, 공유자 전원 분양신청 불가 (수원고등법원 2025 판결)

​

② 투기과열지구 해제 여부

관리처분계획인가 당시 투기과열지구로 지정되어 있었다면 이후 투기과열지구가 해제되더라 5년 분양신청 제한은 그대로 적용 (수원고등법원 2023 판결)

​

국토교통부는 사업시행계획 변경으로 인한 재분양신청에도 위 5년 재당첨 금지규정이 적용된다는 입장입니다.

​

이로 인해 개별 조합원 입장에서 전혀 예측하지 못한 5년 분양신청 제한이 발생할 위험이 있습니다.

​

한편, 재분양신청이 아닌 **‘평형변경 신청’**에 대해서도 위 재당첨 금지규정이 동일하게 적용되는지 여부는 아직까지 불명확한 상태에 있습니다.

​

이 규제의 본질은 단순합니다.

​

이미 투기과열지구에서 분양을 받은 이력이 있다면, 향후 5년간 다른 투기과열지구 정비사업에서는 분양신청 자체가 막힌다는 점입니다.

​

따라서 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 여부와는 별도의 검토가 필요합니다.

​

✔️ 특히 이런 경우라면 반드시 사전 검토가 필요합니다

• 과거 투기과열지구에서 분양을 받은 적이 있는 경우

• 재건축·재개발 조합원 지위 승계를 고민 중인 경우

• 다른 투기과열지구 정비사업 분양을 계획 중인 경우