최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

– 2025. 12. 24. 대법원 판결(2025다215248 판결)이 확정한 판단 기준 –

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건축물분양법(건분법) 위반 ‘시정명령’만으로 분양계약 해제가 가능하다는 대법원 판결이 선고되었습니다. 이제 실무에서 무엇이 달라질까요.

최근 선고된 대법원 판결을 통해 건분법 위반으로 ‘시정명령’이 내려진 경우 분양계약서에 약정해제 조항이 있다면 분양계약 해제가 가능하다는 점이 다시 한번 분명히 확인되었습니다.

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사실 이번 판결 이전에도 하급심에서 건분법 위반 시정명령만을 근거로 분양계약 해제를 인정한 사례들은 존재했습니다.

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다만 그동안 실무에서는,

• 건분법 위반으로 벌금형 이상의 형사처벌이 확정된 경우에 대해서만 분양계약 해제가 가능하다는 대법원 판결이 존재했을 뿐

• 시정명령의 경우에도 동일한 법리가 적용되는지에 관해서 다수의 하급심이 소극적인 태도를 보였던 것이 사실입니다.

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그 결과 시정명령만을 근거로 한 분양계약 해제는 소수 사례에 그쳐 왔습니다.

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이번 대법원 판결로 인해, 건분법 위반에 따른 시정명령 역시 그 위반의 경중과 무관하게 분양계약에서 정한 ‘특유의 약정해제 사유’로서 제 기능을 하게 되었습니다.

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즉, 건분법 위반으로 시정명령이 내려졌다면

• “경미한 위반에 불과하다”

• “이미 시정되었다”

• “분양계약 목적 달성에는 문제가 없다”

와 같은 사정만으로 해제권 행사를 제한할 수 없다는 점이 대법원 판결을 통해 명확해진 것입니다.

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이로 인해, 앞으로 건분법 위반으로 인한 시정명령의 실질적인 위력은 이전과 비교할 수 없을 정도로 커질 수밖에 없습니다.

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중요한 점은, 건분법 위반이 존재한다고 해서 행정청이 알아서 시정명령을 내려주는 구조는 아니라는 점입니다.

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실무상 시정명령은 대부분,

• 수분양자들의 민원 제기

• 위법 사실에 대한 법률 검토

• 경우에 따라서는 행정소송을 통한 다툼

등의 과정을 거쳐 내려지는 경우가 많습니다.

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즉, 시정명령은 “가만히 기다리면 생기는 결과”가 아니라, 적극적인 문제 제기와 법적 대응의 결과로 확보되는 경우가 대부분입니다.

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이번 판결로 시정명령 그 자체만으로도 분양계약 해제가 가능하다는 점이 명확해지면서, 실무에서는 다음 단계의 중요성이 크게 부각되고 있습니다.

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1. 시정명령을 받기 위한 초기 법률 검토의 중요성

2. 사용승인(준공) 이후에도 시정명령이 가능한지

3. 시정명령 전에 시행사가 스스로 분양광고 위법을 정정한 경우에는 어떻게 되는지

4. 행정청이 시정명령을 거부하는 경우, 수분양자 입장에서 어떤 대응이 가능한지

5. 시정명령이 내려진 이후에도 시행사가 행정소송이나 효력정지 신청을 제기할 경우 어떻게 대응해야 하는지

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이 단계들은 단순히 민원 문구를 작성하는 수준을 넘어 건분법의 구조와 판례 흐름을 정확히 이해한 상태에서 전략적으로 접근해야 하는 영역에 해당합니다.

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실무에서는 시정명령이 내려진 이후에도 분쟁이 끝나지 않는 경우가 적지 않습니다.

• 시행사가 시정명령 취소를 구하는 행정소송을 제기하거나

• 시정명령의 효력을 정지시키기 위한 집행정지(효력정지) 신청을 하는 경우도 흔합니다.

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이러한 상황에서는, 시정명령의 존재 자체만으로 충분한지, 아니면 추가적으로 어떤 법적 대응이 필요한지를 사안별로 검토해야 합니다.

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이번 대법원 판결은 분명 수분양자에게 유리한 기준을 명확히 한 판결입니다.

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그러나 이 판결의 효과는 그 존재를 아는 것만으로 자동으로 발생하지는 않습니다.

• 시정명령을 받을 수 있는 구조인지

• 행정청의 태도를 어떻게 바꿀 수 있는지

• 시정명령 이후 예상되는 대응에 어떻게 대비할 것인지

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이 모든 부분은 건분법을 지속적으로 다뤄온 경험과 관련 판례·행정 실무에 대한 이해가 결합되어야 비로소 제대로 작동합니다.

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저희 법무법인 랜드로는 건분법 위반과 관련된 시정명령, 분양계약 해제, 그에 따른 분쟁을 지속적으로 다뤄오며 관련 지식과 경험을 축적해 왔습니다.

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현재 분양광고의 적법성, 건축물분양법 위반 여부, 시정명령 가능성이나 그 이후의 대응을 검토하고 있다면, 이번 대법원 판결이 제시한 기준을 중심으로 사안을 한 번 더 점검해 볼 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소