최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

시행사의 우회적인 할인매각 · 공매 · 분양지원금까지 '할인분양'으로 인정한 최신 판결 사례를 정리합니다.

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최근 분양 경기 침체로 인해 시행사들이 미분양 세대에 대한 할인 분양을 적극적으로 실시하고 있습니다.

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문제는 당초 분양 시 시행사가 기존 수분양자에게도 동일한 할인 조건을 소급 적용하겠다고 확약해 놓고도, 이를 피하기 위해 여러 우회적 구조를 사용하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다는 점입니다.

① 제3의 회사에 미분양분을 일괄 매각한 후 그 제3자가 할인 판매하는 방식

② 신탁계약에 따른 공매 절차를 통해 할인된 가격으로 매매계약을 체결하는 방식

③ 신규 수분양자에게 ‘분양대행사의 분양지원금’ 형식으로 사실상 할인 혜택을 제공하는 방식

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이러한 방식에 대해 법원은 일관되게 “형식이 아니라 실질”을 기준으로 판단하고 있으며, 결국 시행사의 확약에 따라 기존 수분양자에게도 할인분양 조건이 소급 적용되어야 한다고 보고 있습니다.

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위 3가지 대표 사례에 대한 법원의 판단 논리를 정리합니다.

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시행사는 기존 수분양자들과 “미분양 세대를 할인 분양할 경우, 기존 수분양자에게도 동일한 조건을 소급 적용한다”는 취지의 약정을 체결하였습니다.

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그러나 이후 시행사는 미분양 세대를 제3자에게 일괄 매도한 뒤 그 제3자가 다시 할인된 가격으로 분양하는 구조를 취했습니다.

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법원은 형식적으로 누가 매도했는지가 아니라,

• 실질적으로 누가 분양을 지배·결정했는지

• 할인 조건이 결국 동일한 경제적 효과를 발생시키는지

를 기준으로 판단하였습니다.

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특히 법원은 시행사의 행위를 민법상 조건성취 방해행위로 평가하였습니다.

• 기존 수분양자에게 유리한 조건(할인분양 발생 시 소급 적용)을 약정해 놓고

• 이를 피하기 위해 의도적으로 우회 구조를 설계한 경우

이는 신의칙에 반하여 조건의 성취를 방해한 것으로 보아, 조건은 성취된 것으로 간주된다고 판시하였습니다.

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결론

미분양 세대에 대한 할인 효과가 발생했다면, 그 방식이 제3자 매각이더라도 기존 수분양자에게도 할인 조건은 소급 적용될 수 있습니다.

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이 사건에서는 시행사가 PF 부실 등으로 인해 미분양 세대를 신탁 공매 절차를 통해 처분하였고, 그 결과 최초 분양가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰이 이루어졌습니다.

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시행사는 “공매는 분양이 아니라 채권회수 절차일 뿐”이라고 주장하였습니다.

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법원은 이 주장에 명확히 선을 그었습니다.

• 공매의 형식을 취하였더라도

• 그 대상이 미분양 세대이고

• 결과적으로 할인된 가격으로 신규 취득자가 공급을 받았다면

이는 ‘미분양 세대를 할인하여 공급한 것’과 동일한 법적 의미를 가진다고 보았습니다.

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즉, 공매라는 절차는 할인분양 여부 판단에서 본질적인 요소가 아니다라는 취지입니다.

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결론

미분양 세대가 공매로 낙찰된 경우에도 시행사의 확약에 따라 기존 수분양자에게도 할인분양 조건은 소급 적용될 수 있습니다.

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최근 실무에서 문제가 된 유형이 바로 "분양지원금"입니다.

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이 사건 각 확약서는 다음을 명확히 규정하고 있었습니다.

• 미분양 세대 판매 시 분양가 직접 할인, 발코니 확장비 할인, 플러스옵션 지원, 중도금 무이자 등이 이루어질 경우

• 기존 수분양자에게도 동일하게 소급 적용

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시행사는 “분양대행사에 지급한 수수료 중 일부를 대행사가 자체적으로 분양지원금으로 지급한 것이므로 ‘직접적인 분양가 할인’이 아니다”라고 주장하였습니다.

법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

• 분양대행사는 분양가격·조건을 시행사 승인 없이 변경할 수 없고

• 홍보물·지원금 역시 사전 승인 대상이며

• 분양대행수수료가 통상 수준을 현저히 초과하고

• ‘시행 중단 시 즉시 원상회복’ 조항까지 포함된 점에 비추어,

시행사와 분양대행사가 사전에 분양지원금 지급을 전제로 수수료를 설계한 것으로 보인다고 판단하였습니다.

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따라서,

• 신규 수분양자에게 지급된 분양지원금은

• 실질적으로는 분양가를 그 금액만큼 할인한 것과 동일하며,

기존 수분양자에게도 동일한 할인 혜택을 제공해야 한다고 보았습니다.

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✔ 할인분양 소급 적용 여부는 형식이 아니라 실질의 문제입니다.

✔ 제3자 매각, 공매, 분양지원금 모두 우회 수단에 불과할 수 있습니다.

✔ 확약서·약관이 존재한다면, 법원은 기존 수분양자 보호 쪽으로 해석하고 있습니다.

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결국 이 문제는 법률과 계약 해석의 문제이며, 사안별로 확약서 문구, 분양 구조, 자금 흐름에 대한 정밀한 검토가 필요합니다.

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미분양 할인분양이 이루어진 현장이라면, 반드시 전문가와 함께 소급 적용 가능성을 전략적으로 검토하시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소