최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 분양계약 해제 소송에서 가장 먼저 검토되어야 할 쟁점은 더 이상 허위·과장 광고가 아닙니다.

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「건축물의 분양에 관한 법률(건분법)」 위반 여부, 그중에서도 시정명령 사유가 존재하는지가 분양계약 해제 해지를 가르는 핵심 쟁점으로 자리 잡고 있습니다.

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저희 법무법인 랜드로는 최근 한 오피스텔 현장에서

✔️ 분양광고를 직접 검토한 뒤

✔️ 건분법상 필수 기재사항 누락을 특정하고,

✔️ 이에 근거한 시정명령 민원을 제기하여

✔️ 관할 행정청으로부터 ‘시정명령 예정’이라는 공식 회신을 이끌어냈습니다.

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이 글에서는

• 건분법 시정명령이 왜 분양계약 해제의 핵심이 되었는지

• 어떤 분양광고가 실제로 시정명령 사유가 되는지

• 실무에서는 어떤 방식으로 검토·대응해야 결과로 이어지는지

를 실제 사례를 토대로 정리해드립니다.

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과거 분양계약 해제 해지 소송의 중심은 허위·과장 광고에 따른 착오 또는 기망 여부였습니다.

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그러나 이 방식은 광고 내용의 해석, 수분양자의 인식, 개별적 사실관계에 대한 입증 부담이 커 실무적으로 한계가 분명했습니다.

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반면, 최근에는 분양광고가 건분법에서 정한 ‘법정기재사항’을 충족했는지 여부가 분양계약 해제의 출발점이 되고 있습니다.

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이는 단순한 흐름 변화가 아니라, 최근 대법원 판결을 통해 기준 자체가 정리된 결과라고 볼 수 있습니다.

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많이 오해되는 부분 중 하나가 “이 정도 누락으로도 시정명령이 나오나?”라는 질문입니다.

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그러나 법원의 입장은 명확합니다.

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건분법상 시정명령은 위반의 중대성과 관계없이 문제됩니다.

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분양광고에 법이 요구하는 필수 기재사항이 누락되었다면, 그 자체로 시정명령 대상이 됩니다.

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즉, ‘고의성’이나 ‘소비자에게 실제 피해가 발생했는지’보다

법정기재사항 충족 여부 자체가 판단 기준입니다.

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건분법 시정명령이 중요한 이유는 이 조치가 행정청의 재량행위가 아니라 기속행위로 해석되기 때문입니다.

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법원은 분양광고에서 건분법 위반이 확인되는 경우

행정청은 이를 이유로 반드시 시정명령을 내려야 한다고 보고 있습니다.

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따라서 행정청이 “검토해보겠다”, “지도에 그치겠다(사실상 시정명령 거부)”고 대응하는 경우라도

법적으로는 다툼의 여지가 충분히 존재합니다.

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수분양자 입장에서는 이 점을 정확히 짚어내는 것이 무엇보다 중요합니다.

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이번 사례에서도 핵심은 분양광고의 법정기재사항 누락이었습니다.

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문제가 된 분양광고에는 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계가 법에서 요구하는 방식으로 명확히 기재되어 있지 않았습니다.

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이에 대해 저희는 관련 판례의 판단 구조를 토대로 건분법 위반 사실을 구체적으로 특정하여 민원을 제기했고,

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관할 행정청은 이를 검토한 뒤 시정명령을 내릴 예정이라는 취지의 회신을 한 것입니다.

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실무에서 가장 중요한 포인트는 이것입니다.

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건분법 위반 분양해제 사건에서는 민사소송보다는 소송 밖에서 진행되는 건분법 형사고발, 행정절차가 더 중요합니다.

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물론 중도금 대출만기, 잔금 납부 독촉 등을 이유로 대부분의 경우 입주 시점에 민사소송 소장이 접수되기는 하나,

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실제로는,

• 시정명령 사유의 존재 여부

• 형사처벌(벌금형 이상) 해당 여부

• 과태료 부과 사유 해당 여부

가 분양계약 해제의 실질적인 성패(즉, 민사소송의 성패)를 좌우합니다.

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따라서,

✔️ 제1심 소송을 시작하기 전부터

✔️ 분양광고·설계변경·분양대금 납부 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

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건분법은 법조문 자체보다 판례와 행정 실무의 흐름을 이해하는 것이 훨씬 중요합니다.

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• 어떤 누락이 시정명령 사유가 되는지

• 행정청이 실제로 문제 삼는 포인트는 무엇인지

• 민원 단계에서 어떻게 설계해야 결과로 이어지는지

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이 부분은 단순한 분양계약 분쟁 경험만으로는 대응하기 어렵습니다.

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건분법에 특화된 검토와 전략이 필요합니다.

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✔️ 정리하며

• 건분법 시정명령은 이제 분양계약 해제의 핵심 트리거

• 위반이 있다면 행정청은 반드시 시정명령을 내려야 하는 구조

• 분양해제의 성패는 민사소송 밖에서 갈린다

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분양계약 해제 가능성을 검토 중이라면,

건분법 위반 여부부터 점검하시길 권합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소