​최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 대법원 판결에 의해 건분법 위반이 분양계약 해제 해지 사유가 될 수 있다는 점이 명확해지면서 각 현장에서 "우리 현장에 건분법 위반 사유가 있나요?"라는 문의가 급증하고 있습니다.

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대부분의 분양계약서는 다음 3가지 사항이 발생되면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있기 때문입니다.

위 사유 발생 시 수분양자는 분양계약을 약정해제할 수 있고 그 해제의 효과로 분양대금 반환 뿐 아니라 위약금까지 청구할 수 있습니다.

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다만, 건분법에서는 위 시정명령, 형사처벌, 과태료 사유를 구별하여 규정하고 있기 때문에, 각 사유별 전문적인 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.

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건분법 위반 사유가 형사처벌 대상인 경우에는 분양사업자(즉, 시행사)를 상대로 한 형사고소, 고발 등을 검토할 수 있습니다.

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주로 ① 분양신고 전 사전 분양 광고, ② 수분양자 전원의 동의 없는 설계변경과 ③ 수분양자 전원에 대한 사전 통지 없는 설계변경 등이 건분법상 형사처벌 대상입니다.

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건분법은 분양광고에 반드시 포함돼야 하는 법정 항목을 정하고 있고 해당 사항의 누락을 시정명령 대상으로 규정하고 있습니다.

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대표적으로 다음이 누락되면 시정명령 대상입니다.

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건분법상 시정명령 사유가 확인된 경우 수분양자 입장에서는 먼저 국민신문고 등 민원을 제기함으로써 행정청을 상대로 시정명령을 내려달라고 요청할 수 있습니다.

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그러나 행정청이 위 민원에도 불구하고 시정명령을 거부하는 사례도 심심찮게 발생하고 있습니다.

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이 경우에는 어떻게 해야 할까요?

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이 경우에는 위 시정명령 거부처분에 대한 취소소송을 제기할 수 있습니다.

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건분법상 시정명령은 "기속행위"이기 때문에 행정청은 그 사유가 확인되면 재량의 여지 없이 시정명령을 내려야 하기 때문입니다.

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실제로 대구의 모 오피스텔 분양 현장에서는 시행사의 분양 광고에 "지구단위계획 수립 여부", "분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계" 등이 누락되어 있었음에도 불구하고 관할 행정청이 수분양자의 시정명령 신청을 거부한 바 있었습니다.

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이에 대해 해당 분양계약자는 위 행정청을 상대로 시정명령 거부처분 취소소송을 제기하였습니다.

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위 소송에서 법원은 위 시정명령 발령 여부는 '재량행위'가 아닌 '기속행위'이기 때문에 위 오피스텔 분양광고에 "지구단위계획의 수립 여부", "분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계"에 관한 기재가 없는 이상(건분법 제6조 제2항에 따른 사항 누락) 관할 행정청으로서는 반드시 건분법 제9조 제1항에 따른 시정명령을 하여야 한다고 판결하였습니다.

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위 판결에 의해 해당 행정청은 최근 아래와 같이 시정명령을 내린 것입니다.

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결국 건분법 시정명령의 경우에도 단순 민원이 아닌 위와 같은 거부처분 취소소송까지 고려한 소송 전략이 필요할 수 있습니다.

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따라서 건분법 시정명령, 분양해제 해지 등 법률관계를 검토하고 계신 분들께서는 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소