윈덤 강원 고성 더비치 잔금대출 문제, 분양해제 계약해지 가능할까?
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
최근 부동산 시장 침체, PF 대출 부실, 대출규제 강화로 인해 입주를 앞둔 분양 현장에서 잔금대출이 원활히 나오지 않는 사례가 전국적으로 증가하고 있습니다. 당초 안내받은 것과 달리 잔금 담보대출이 전혀 나오지 않거나, 대출 가능 금액이 계약 당시 예상보다 크게 부족한 경우도 빈번히 발생하고 있습니다.
법무법인 랜드로 수분양자 설명회
잔금대출 불가 → 수분양자 이중고 현실화
실무상 잔금대출도 대개 시행사가 주선한 금융기관을 통한 집단대출 방식이 많은데, 최근에는 시행사조차 은행을 확보하지 못해 “개별적으로 잔금을 마련하라”는 안내가 늘고 있습니다.
이때 수분양자는 다음과 같은 이중고를 겪습니다.
시행사의 잔금 납부 독촉
중도금 대출은행의 만기 상환 요구
전매를 시도해도 마피 심화·매수자 부재로 사실상 거래 불가
이러한 구조적 문제로 인해 수분양자들은 공동 대응(협상) 또는 법률적 해결(해제·해지 소송)을 모색할 수밖에 없는 상황입니다.
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최근 ‘윈덤 강원 고성 더비치’ 상담사례
고성 ‘윈덤 강원 더비치’는 2025년 10월 말부터 입주가 시작된 현장으로, 잔금 대출 어려움 → 잔금 납부, 중도금 대출 상환 문제 → 전매 어려움의 삼중고로 어려움을 겪는 수분양자들의 문의가 이어지고 있습니다.
저희 법인에도 최근 다음과 같은 문의가 급증하고 있습니다.
“잔금대출이 안 되는데 어떻게 하나요?”
“건분법 위반 가능성이 있는지 검토해달라”
“분양계약 취소/해제/해지가 가능한지 알고 싶다”
현재 실무적으로 검토 가능한 대응책은 2가지입니다.
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대응방법 ① 시행사와의 협상
협상의 본질은 명확합니다.
“수분양자가 계약금 몰취, 중도금 이자 부담 등 일정 손해를 감수하니 계약을 종료해달라”는 제안에 시행사가 응할 것인가 입니다.
그러나 협상이 성립하려면 시행사에도 인센티브가 있어야 합니다.
➤ 즉, 기존 분양권을 해제하고 동일·유사 가격으로 제3자에게 재분양할 수 있어야만 협상이 의미가 있습니다.
현재 경기 상황에서는 이것이 쉽지 않아 실제 협상 성립 가능성은 매우 낮은 편입니다.
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대응방법 ② 분양해제·계약해지 소송
협상이 현실적으로 어렵다면 법률적인 분양 계약 해제 해지를 검토할 수 있습니다.
주요 근거는 다음과 같습니다.
허위·과장 광고로 인한 취소
– 다만 실제 승소율은 낮은 편이며, 입증 부담도 큽니다. 그렇다보니 작년에 저희 법인이 해운대 생숙 실거주 기망을 이유로 한 분양계약 취소 사건에서 승소한 사례가 여러 매체에 보도되어 화제가 되기도 하였습니다.
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건축물분양법(건분법) 위반으로 인한 약정해제
최근 가장 주목받는 부분입니다.
최근 대법원은 건분법 위반이 존재하는 경우 그 경중과 무관하게 약정해제가 가능하다는 취지의 판결을 내리며 큰 변화를 가져오고 있습니다.
다만 아직 하급심에서는 대법원 취지에 따라 폭넓게 해제를 인정한 판결과 예전처럼 ‘중대한 위반’에만 한정하여 해제를 인정한 판결이 혼재하고 있습니다.
그럼에도 향후에는 대법원 기준으로 정리될 가능성이 높습니다.
저희 법인 역시 최근 건분법 위반 시정명령이 내려진 현장에서 분양해제를 인정받은 사례가 있습니다.
법무법인 랜드로 판결문
중도금 만기 위험 → ‘채무부존재확인소송’ 병행 필요
분양해제 해지 소송을 진행할 때는 중도금 대출 만기 도래로 인한 신용 리스크(연체·추심 등)를 방지하기 위해 은행을 상대로 ‘대출채무부존재확인소송’을 함께 제기하는 것이 일반적입니다.
단순히 분양해제 소송만 제기할 경우, 소송 중에 이미 중도금 만기가 도래할 수 있기 때문입니다.
건분법 위반 검토는 전문 영역
건분법 위반은 다음 3개 축으로 나누어 검토해야 합니다.
시정명령 사유
형사처벌(고발) 사유
과태료 사유
건분법 구조상 각 위반 유형별로 해석·검토 기준이 매우 다르기 때문에 현장별 정확한 분석이 필요합니다.
따라서 관련 법률 검토를 고민하시는 분들은 현장 경험이 있는 전문가와 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
