​

조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

지난 2025년 11월 28일, 한국집합건물법학회와 한국법제연구원이 공동 주최한 「2025년 제4차 학술대회」에서 저는 ‘공동주택 재건축 시 장기수선충당금의 승계 문제’를 주제로 공식 토론을 맡았습니다.

​

장기수선충당금은 집합건물의 공용부분 유지·보수를 위해 적립되는 금전임에도 재건축이 개시되는 순간 기존 건물의 존속성이 사라진다는 특성 때문에 누가 이 금전을 승계·귀속받는지에 대해 지속적으로 분쟁이 발생해 왔습니다.

​

대법원은 2004다11612 판결에서 재건축조합과 관리단이 별개의 단체라는 점을 이유로 규약·결의 없이 장기수선충당금이 재건축조합에 자동 승계된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

​

이른바 승계부정설입니다.

​

그러나 이후 실무 혼란을 해소하기 위한 방향으로 판례가 변화하기 시작했습니다.

​

• 서울고등법원 2014나19440 판결 : 장기수선충당금을 위탁관계에 따른 수탁물 반환으로 해석해 승계 긍정

• 대법원 2021다300111 판결 : 장기수선충당금을 총유물의 처분·정리에 관한 문제로 접근해 승계 긍정

​

결론은 동일하지만, 승계의 법적 근거가 서로 다른 법리로 구성되었다는 점이 특징입니다.

​

​

저는 토론을 통해 다음과 같은 점을 강조했습니다.

​

재건축사업에서는 기존 건물을 위해 적립된 장기수선충당금을 어떤 법적 주체가 최종적으로 정리할 것인지가 본질적 문제입니다.

이 점에서 판례들이 승계를 인정하는 방향으로 움직인 것은 실무적·제도적 현실을 고려한 합리적 전환입니다.

​

서울고법의 ‘위탁물 반환’ 논리와 대법원의 ‘총유물 처분’ 논리는 그 출발점과 적용 범위가 서로 상이합니다.

​

같은 결론을 다른 법리로 도출하는 현재 구조는 향후 실무 예측가능성을 저해할 우려가 있다는 점을 지적했습니다.

​

​

과거의 승계부정설을 유지할 경우 재건축조합이 관리단의 단일 구성원이 된 뒤 총회를 다시 소집해 승계를 결의해야 하는 등 불필요한 절차적 부담이 상당했습니다.

​

최근 판례는 이러한 문제를 해소하고,재건축조합으로의 장기수선충당금 승계를 실질적으로 용이하게 하는 방향을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다.

​

​

이번 토론 내용은 아파트관리신문에도 보도되었으며 장기수선충당금 승계 문제에 대한 사회적 관심이 더욱 높아지고 있음을 확인할 수 있었습니다.

​

그동안 저는 여러 재건축 현장에서 장기수선충당금·관리비·운영비 관련 분쟁 및 소송을 직접 수행해 왔습니다.

​

이번 학술대회 참여는 단순한 발표가 아니라, 실무에서 마주해 온 문제의 구조와 해결 방향을 학계와 공유하고 제도적 개선을 함께 모색할 수 있었던 자리였습니다.

​

앞으로도 집합건물법과 도시정비법 관련 전문성을 기반으로 각 이해관계자에게 실질적 도움이 되는 법률적 해석과 전략을 제시하도록 노력하겠습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소