투기과열지구 지정된 토지거래허가구역, 조합원 지위 승계 가능할까? (여의도·목동 재건축)
본문
조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
최근 서울 전역과 경기 주요 지역이 「주택법」상 투기과열지구로 지정되면서 재건축·재개발 등 정비사업 조합원 지위 양도 문제에 대한 문의가 급증하고 있습니다.
특히 목동, 여의도 등 기존 토지거래허가구역이었던 지역까지 새롭게 투기과열지구로 지정되면서 이미 거래를 준비하던 매도자·매수자 사이에 상당한 혼란이 발생한 바 있습니다.
투기과열지구 내 조합원 지위 양도, 원칙은 ‘금지’
투기과열지구로 지정된 지역에서 정비사업이 진행 중인 경우 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지됩니다.
구체적으로는 다음 시점 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
재건축: 조합설립인가 이후
재개발: 관리처분계획인가 이후
이를 위반해 조합원 지위를 양도할 경우
- 현금청산 대상이 될 수 있고,
- 형사처벌까지 문제 될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
예외는 있다 – 투기과열지구 지정 전 계약
다만, 모든 경우에 조합원 지위 승계가 차단되는 것은 아닙니다.
대표적인 예외는 다음과 같습니다.
투기과열지구 지정 이전
건축물 또는 토지를 양도하기 위한 매매계약을 이미 체결하고
투기과열지구 지정일로부터 60일 이내
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 거래신고를 마친 경우
이 경우에는
➡ 양수인의 조합원 지위 승계가 인정됩니다.
이는 매매계약을 이미 체결했음에도 불구하고 이후 갑작스럽게 투기과열지구가 지정되어 발생할 수 있는 불측의 피해를 막기 위한 예외 규정입니다.
문제의 핵심: 토지거래허가 ‘신청’ 단계에서 투기과열지구로 지정된 경우
최근 실무에서 가장 문제가 되었던 경우는 다음과 같습니다.
이미 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서
매매계약 체결을 전제로 약정서 체결 및 토지거래허가를 신청해 둔 상태에서
투기과열지구가 새롭게 지정된 경우
이 경우,
- 아직 매매계약이 체결되지 않았기 때문에
- 기존 시행령상 예외 규정이 적용되지 않는다는 해석이 가능했고,
그 결과 조합원 지위 승계 불가 여부를 둘러싸고 매도·매수자 간 극심한 법적 분쟁 위험이 발생했습니다.
국토부, 시행령 개정으로 새로운 예외 신설
이러한 혼란을 해소하기 위해 국토교통부는 도시정비법 시행령 개정안을 입법예고하며 새로운 예외 규정을 신설하였습니다.
개정안의 핵심은 다음과 같습니다.
투기과열지구 지정 전에 토지거래허가를 이미 신청한 경우 그 허가를 받아 투기과열지구 지정 이후 매매계약을 체결하더라도
- 조합원 지위 승계를 인정한다는 내용입니다.
10·15 부동산 대책 지역에 ‘소급 적용’
더 중요한 점은 이 개정 시행령이 10·15 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정된 지역에 대하여 소급 적용된다는 점입니다.
즉,
투기과열지구 지정 이전에
이미 토지거래허가신청을 완료해 둔 경우라면
➡ 이번 투기과열지구 지정으로 인해 조합원 지위 승계에 문제가 발생할 가능성은 상당 부분 해소되었다고 볼 수 있습니다.
정리하며 – 계약 단계별 법률 검토가 핵심
투기과열지구, 토지거래허가구역, 정비사업 규제가 중첩되는 경우 계약 체결 시점, 허가 신청 시점, 지정일 기준에 따라 법적 결론이 완전히 달라질 수 있습니다.
그러므로 재건축·재개발 아파트 거래를 앞두고 있다면 조합원 지위 승계 가능 여부를 사전에 반드시 검토하시기 바랍니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
