재건축·재개발 1세대 2주택 분양, 점포주택 주거전용면적 어디까지 인정될까?
본문
조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
1세대 2주택 분양, 점포주택의 ‘주거전용면적’ 어디까지 인정될까?
재건축·재개발 현장에서
“1세대 2주택 분양이 가능한지”,
**“점포주택의 점포 면적도 주거전용면적에 포함되는지”**에 대한 문의가 계속되고 있습니다.
특히 59㎡ 이하 1주택 + 중대형 1주택(예: 84㎡ 이상) 구성을 기대하는 경우,
종전자산의 ‘주거전용면적’ 산정 방식은 분양 결과를 좌우하는 핵심 쟁점입니다.
최근 서울행정법원에서 동일한 쟁점에 대해 정반대 결론의 판결이 연이어 선고되어,
더욱 주의가 필요해졌습니다.
도시정비법상 1세대 2주택 공급의 기본 구조
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 원칙적으로 1세대 1주택 공급을 규정합니다.
다만 예외적으로,
종전자산 가액이 크거나
종전 주택의 주거전용면적이 일정 기준 이상인 경우
에는 1세대 2주택 공급이 허용됩니다.
최정환 변호사 수분양자 설명회
이때 중요한 제한이 하나 있습니다.
→ 2주택 중 1주택은 반드시 59㎡ 이하로 공급되어야 한다는 점입니다.
따라서,
종전 주거전용면적이 충분히 넓어야
나머지 1주택을 84㎡ 이상 중대형으로 받을 수 있습니다.
결국 주거전용면적 산정이 곧 분양 결과로 직결됩니다.
문제의 핵심: 점포주택, ‘점포 면적’도 주거전용면적인가?
재건축·재개발 구역에는 흔히 점포주택(주택 + 상가) 형태의 종전 건물이 존재합니다.
이 경우 쟁점은 명확합니다.
출처: 파이낸셜 뉴스
점포로 사용되던 부분을 ‘주거전용면적’에 포함할 수 있는가?
이에 대해 서울행정법원은 사실관계에 따라 전혀 다른 판단을 내렸습니다.
2024년 판결: “공부상 구분된 점포 면적은 제외”
서울행정법원 2024년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합5219)
이 사건에서 법원은 주거전용면적을 엄격하게 판단했습니다.
핵심 사실관계
가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본에
주택 면적과 점포 면적이 명확히 구분되어 기재
점포 면적이 별도로 특정 가능
⚖️ 법원의 판단
주거전용면적은 공부(공적 장부) 기준으로 판단해야 한다
재산세 과세대장 기준은 보조적 자료에 불과하고 그마저도 정관상 규정이 있어야 고려 가능함
점포가 실제로 주거용으로 사용되었더라도
→ 공부상 점포로 구분되어 있다면 주거전용면적에 포함 불가
→ 그 결과, 점포 면적을 제외한 주거전용면적만 인정되었고
→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급은 제한되었습니다.
2025년 판결: “점포 주택 구분 없고 실질이 주거라면 전부 인정”
서울행정법원 2025년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합83929)
반면, 다음해 선고된 판결은 정반대 결론에 이르렀습니다.
핵심 사실관계
건축물대장상 용도: ‘주택·점포’
주택과 점포의 면적이 구분되어 있지 않음
건물 전체를 실제로 주거용으로 사용
전기·수도요금: 가정용
재산세: 주택분 재산세 부과
⚖️ 법원의 판단
형식적 기재만으로 주거전용면적을 인위적으로 분리할 수 없음
실질적인 이용 상태와 과세 실태를 종합 고려
결국 건물 전체 면적을 주거전용면적으로 인정
→ 그 결과, 종전자산 주거전용면적이 크게 인정되었고
→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급이 가능하다고 보았습니다.
두 판결이 말해주는 핵심 정리
이번 두 판결이 시사하는 점은 명확합니다.
✔️ ‘점포주택이면 무조건 불리하다’도 아니고
✔️ ‘실제로 살았으니 무조건 포함된다’도 아닙니다
법원이 중점적으로 본 요소는 다음과 같습니다.
공부상 면적 구분 여부
실제 이용 형태
전기·수도·재산세 등 공적 과세 및 관리 실태
즉, 사실관계 + 주장 구조에 따라 결과가 달라질 수 있는 영역입니다.
1세대 2주택 분양을 기대하고 있다면,
특히 점포주택 소유자라면 다음 사항은 반드시 점검해야 합니다.
건축물대장·등기부·옛 가옥대장 기재 내용
점포 주택 용도별 면적 구분 여부
과거·현재 실제 사용 현황 입증 자료
재산세·공과금 납부 내역
이 중 하나만 잘못 짚어도 분양 타입 자체가 달라질 수 있습니다.
마무리: 1세대 2주택 분양, ‘주거전용면적’은 전략의 문제입니다
도시정비법상 1세대 2주택 분양은 단순한 계산 문제가 아니라 법률·사실·증거의 종합 판단 영역입니다.
특히 점포주택은
✔️ 판례가 엇갈리고
✔️ 행정청·조합 판단도 보수적인 경우가 많아
사전에 전문가와 전략적으로 접근하는 것이 필수입니다.
분양을 앞두고 계시거나, 관리처분계획에 이의가 필요한 상황이라면 초기 단계에서부터 법률적 검토를 권해드립니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
