투기과열지구 재건축 조합원 지위, 단 3분 차이로 인정된 판결
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조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
투기과열지구 내 재건축 아파트를 증여받은 양수인이 불과 3분 차이로 조합원 지위를 인정받은 판결이 선고되었습니다.
재건축 조합설립인가는 이미 났지만, 아직 조합에 통지되지 않았다면 그 사이 부동산을 양수한 사람도 조합원 지위를 승계할 수 없을까요?
서울행정법원은 최근 도시정비법상 “조합설립인가 후”란 행정청 내부에서 인가가 결정된 때가 아니라, 조합설립인가가 조합에 통지되어 대외적으로 효력이 발생한 때를 의미한다고 판단했습니다.
최정환 변호사 : 법무법인 랜드로
투기과열지구 재건축의 조합원 승계 제한
도시정비법은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우, 원칙적으로 조합설립인가 후 해당 부동산을 양수한 사람은 조합원이 될 수 없도록 정하고 있습니다.
여기서 말하는 양수에는 매매뿐 아니라 증여와 그 밖의 권리변동을 수반하는 행위도 포함됩니다. 이 사건 역시 매매가 아니라, 원고들이 형으로부터 재건축 아파트를 증여받은 사례였습니다.
결국 쟁점은 하나였습니다.
도시정비법상 “조합설립인가 후”의 의미
이 사건의 시간 순서는 다음과 같습니다.
2020년 11월 2일: 송파구청의 재건축조합 설립인가
2020년 11월 3일 오전 10시 10분: 양수인들의 소유권이전등기 신청 접수
같은 날 오전 10시 13분: 조합설립인가가 조합에 통지·도달
원고들은 2020년 11월 2일 아파트를 증여받았고, 다음 날 오전 10시 10분경 소유권이전등기 신청을 접수했습니다.
그런데 송파구청의 조합설립인가 통지는 그로부터 약 3분 뒤인 오전 10시 13분경 조합에 도달했습니다.
이후 구청은 원고들이 투기과열지구에서 조합설립인가 후 아파트를 증여받았다는 이유로 조합원 변경신고를 반려했고, 원고들은 조합원 지위 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
최정환 변호사 : 대한변협 재건축 재개발 전문 등록
법원이 조합원 지위를 인정한 이유
법원은 도시정비법상 “조합설립인가 후”를 조합설립인가가 조합에 통지된 후로 해석했습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 상대방이 있는 행정처분은 특별한 규정이 없는 한 상대방에게 고지되어야 효력이 발생합니다. 상대방이 다른 경로로 처분 내용을 알았더라도 정식 고지가 없다면 행정처분의 효력이 발생했다고 볼 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.
둘째, 조합설립인가는 사업시행계획인가나 관리처분계획인가와 달리 행정청이 별도로 고시할 의무가 없습니다. 따라서 일반 거래당사자는 조합에 인가가 통지되기 전까지 조합설립인가가 존재한다는 사실을 객관적으로 알기 어렵습니다.
셋째, 거래당사자가 조합에 문의하는 등 주의를 기울였음에도 인가 사실을 알 수 없었던 경우까지 조합원 지위를 일률적으로 부정하면 거래의 안전성을 해칠 수 있습니다.
이에 법원은 조합설립인가가 조합에 통지된 오전 10시 13분보다 앞선 오전 10시 10분에 소유권이전등기 신청이 접수된 이상, 원고들이 통지 전에 아파트를 양수한 것으로 보아 조합원 지위를 인정했습니다.
재건축 조합원 물권 거래 전 확인할 사항
이번 판결은 인가 통지 시각과 등기신청 접수 시각이 모두 객관적인 자료로 확인된 매우 예외적인 사례입니다.
따라서 단순히 계약일이 조합설립인가일보다 빠르다는 사정만으로 같은 결론이 내려진다고 보기는 어렵습니다.
투기과열지구 내 재건축 부동산을 매수하거나 증여받을 때에는 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
조합설립인가 여부와 인가일
조합에 대한 실제 통지·도달 시점
소유권이전등기 신청 접수 시점
도시정비법상 조합원 승계 예외사유 해당 여부
특히 조합에만 문의할 것이 아니라, 관할 구청에 대해서도 관련 사항을 객관적으로 확인하는 것이 안전합니다.
조합원 지위 승계가 부인됐거나 투기과열지구 내 재건축 부동산 거래를 앞두고 있다면 개별적인 법률관계를 검토할 필요가 있습니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
