위 경우 임대인이 자력으로 보증금을 지급하지 못한다면, 신규 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 사실상 유일한 방법은 해당 다가구, 다세대 주택을 경매로 넘기는 것인데, 문제는 위 경매대금에서 보증금 상당액을 배당받을 가능성이 희박하다는 것입니다.

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근래 지방 부동산 가격은 하락세를 면하지 못하고 있고 그 중에서도 다가구, 다세대 주택은 전세사기로 인한 경매 매물 증가, 낙찰률 저조로 인해 낙찰가가 매우 늦게 형성되고 있고, 여기에 신규 임대차계약 당시 전혀 고지받지 못한 선순위 보증금까지 고려하면 후순위에 불과한 신규 임차인이 보증금을 회수할 가능성은 거의 없습니다.

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저희도 위 전세사기 피해자들을 대리하여 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 전세 보증금 상당의 손해배상을 청구하였고 공인중개사의 과실비율 50% 판결(전세보증금 1억 청구에 대하여 5천만 원 인정됨)을 이끌어낸 바 있습니다.

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위 사건에서 저희는 총 4명의 피해자들을 대리하여 아래와 같이 공인중개사와 그 협회를 상대로 임대차보증금 상당액을 청구하였는데, 대전지방법원은 2명의 피해자에 관하여는 공인중개사 과실비율을 50%로, 나머지 2명에 대해서는 공인중개사 과실비율을 40%로 인정하였습니다.

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"피고 중개인들은 임대인 측의 구술 자료에 근거하여 원고들에게 선순위임대차 보증금 액수를 고지하였는데, 앞서 본 바와 같이 실제 선순위임대차 보증금 액수는 고지한 내용과 큰 차이가 있었다(적게는 2배에서 4배 가까이 차이가 난다.) 피고 중개인들은 임대인에 대한 자료 요구 외에 실제 임대차 현황에 관한 사항을 확인하기 위한 추가적인 조치, 즉 현장 확인 등을 통해 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역을 확인하려는 시도까지 하지는 않은 것으로 보인다. "

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"또한 다가구주택에 관한 경매절차에서는 일반적으로 공시되지 아니하는 임차인이 다수이고 유찰이 빈번하여 매각가액이 크게 저감됨에 따라 매각가액이 해당 다가구주택을 통상적인 거래로 매도하였을 때의 가액보다 낮게 될 가능성이 존재하고, 이 사건 건물의 경우 선순위 근저당권이 설정되어 있어 경매절차가 개시될 수도 있었는바, 위와 같은 위험성에 대하여 피고 중개인들이 원고들에게 고지하거나 설명하지 아니한 것으로 판단된다."

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따라서 위와 비슷한 전세사기 피해를 입으신 분들께서는 위 사례를 참고하시어 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소