시행사의 건분법 위반 벌금형 이상 형사처벌, 시정명령, 과태료 부과처분으로 인한 분양계약 해제 해지 가능성은
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최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
법무법인 랜드로 수분양자 설명회
최근 대법원 판결로 건분법 위반 쟁점이 분양계약 해제 해지 소송의 핵심 쟁점으로 부상하고 있습니다.
위 대법원 판결의 핵심은 건분법 제6조, 건분법 시행령 제9조에 의거 분양계약서에 포함된 아래의 해제사유가 발생한 경우 이는 수분양자에게 부여된 특유의 약정해제권을 규정한 것이기 때문에 주된 채무의 위반이나 계약 목적 달성이 불가능한 경우가 아니더라도 분양계약의 해제가 가능하다는 것입니다.
구 분 | 분양계약에 규정된 약정해제사유 | 시정명령, 형사처벌, 과태료 부과처분의 각 사유 |
1 | 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 | 분양광고의 내용이 기존 신고내용과 다르거나 법정 사항을 포함하지 아니한 경우 |
2 | 건분법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우 | 공개모집 위반, 공개추첨 위반, 수분양자 전원의 동의 없는 설계변경, 수분양자 전원에 대한 통지 없는 설계변경 등 |
3 | 건분법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 | 분양대금 납입규정 위반(계약금, 중도금, 잔금), 시정명령 공표의무 위반 등 |
법무법인 랜드로 수분양자 설명회
위 대법원 사건은 시행사에 대하여 건분법 위반으로 벌금 100만 원의 약식명령이 내려진 사안에 관한 것이지만 그 법리는 건분법 위반으로 인한 형사처벌 뿐 아니라 시정명령, 과태료 부과처분에도 그대로 적용될 수 있기 때문에 그 파급력이 매우 큰 상황입니다.
위 대법원 판결이 선고된 이후 하급심에서도 동일한 취지의 판례가 선고되고 있습니다.
저희 법무법인 랜드로도 건분법 위반 시정명령이 내려진 분양 현장에서 이를 이유로 한 분양계약 해제를 인정받은 바 있습니다.
그 외에도 기타 하급심에서도 아래와 같이 건분법 위반 형사처벌, 시정명령, 과태료 처분으로 인한 분양계약 해제가 인정되기도 하였습니다.
그러나 이 사건 해제조항은 피고들은 건축물분양법을 준수할 것을 약정하고, 그 위반사항에 관하여 공권적으로 벌금형/시정명령/과태료 등의 처분이 확정된 경우에는 수분양자에게 특유의 해제권을 부여한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 해제조항은 주된 채무의 위반이나 계약 목적 달성이 불가능한 채무불이행으로 인한 법정해제사유 이외에 약정해제사유를 추가로 정한 것으로 보아야 한다.
부산지방법원 서부지원 2025. 8. 21. 선고 2024가단***** 판결 중 발췌
이 사건 분양계약서는 피고들이 일방적으로 제공한 양식에 의하여 작성되었고 원고들은 그 내용을 신뢰하여 이 사건 각 분양계약 체결에 나아간 것인데 계약서의 문언에서 벗어나 법률전문가가 아닌 원고들이 표시행위의 상대방으로서 인식, 예상할 수 없었던 별도의 요건을 해제사유로 추가하는 것은 원고들의 신뢰를 해하는 것이고 이 사건 분양계약서를 제공한 피고들의 자기책임의 원칙에도 반한다.
서울북부지방법원 2025. 8. 13. 선고 2024가단***** 판결 중 발췌
법무법인 랜드로 수분양자 설명회
이처럼 건분법 위반 쟁점은 분양계약 해제, 해지 소송에서 가장 핵심적으로 검토해야 할 사항에 해당하며 위 소송 과정에서 시행사의 분양광고, 수분양자 모집, 설계변경에 위법사항이 없는지 반드시 체크해보셔야 합니다.
그러므로 동일한 법률 문제를 검토하고 계신 분들께서는 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
