조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

오늘은 주상복합건물 상가 관리비 징수의 법적 쟁점과 의의에 대해 말씀드리고자 합니다.

이 사건의 원고인 A 입주자대표회의는 천안시 서북구 C에 위치한 주택 182세대, 상가 10개호로 구성된 주상복합건물(이하 '이 사건 건물')의 주택 부분 구분소유자들로 구성된 단체입니다.

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피고 B는 이 사건 건물 내 상가 9개호의 구분소유자입니다. 원고는 이 사건 상가를 포함한 건물 전체에 대해 관리비를 징수해왔으나, 피고는 2020년 6월분부터 상가에 부과된 관리비를 납부하지 않았습니다.

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원고는 크게 두 가지 주장을 펼쳤습니다.

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1. 공동주택관리법에 따른 관리비 징수 권한

원고는 이 사건 건물이 공동주택관리법상 '의무관리대상 공동주택'에 해당하므로, 피고인 상가 구분소유자도 입주자로서 관리규약에 따라 관리비를 납부해야 한다고 주장했습니다.

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그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호에 따르면 '공동주택'의 개념에서 '일반인에게 분양되는 복리시설'은 제외됩니다. 이 사건 상가가 '일반인에게 분양되는 복리시설'인 근린생활시설에 해당하므로, 공동주택관리법에서 정하는 공동주택에 해당하지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고는 별도의 약정이 없는 한 이 사건 상가에 대한 관리 권한이 없으며, 관리비를 징수할 권한도 없다고 판단했습니다. 원고는 '의무관리대상 공동주택' 규정이 '공동주택' 개념 규정의 특칙이라고 주장했으나, 법원은 '공동주택'에 해당해야만 '의무관리대상 공동주택'에 해당할 수 있다는 논리로 원고의 주장을 기각했습니다.

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또한, 약정에 따른 관리비 징수 권한에 대해서도 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 관리규약 제정 당시 피고가 참여했거나 동의했다는 사실을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 결국 원고와 피고 사이에 관리비를 납부하기로 하는 약정이 있었다고 인정할 수 없으므로, 원고는 상가 관리비를 징수할 권한이 없다고 보았습니다.

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2. 부당이득반환 및 사무관리

원고는 설령 관리비 징수 권한이 없더라도, 피고가 원고의 관리로 인해 공용부분 전기 사용, 승강기 관리, 청소, 소독, 주차 관리, 수도, 공동 난방 등의 이익을 얻었으므로 부당이득을 반환하거나 사무관리 비용을 지급해야 한다고 주장했습니다.

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법원은 이 역시 기각했습니다. 부당이득 주장에 대해서는 원고의 증거만으로는 피고가 원고 주장과 같은 이익을 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 사무관리 주장에 대해서는 피고가 원고에게 상가 관리비를 납부할 수 없다는 의사를 명시적으로 밝혔으므로, 원고의 사무처리가 피고의 의사에 반한다고 보아 사무관리 주장을 받아들이지 않았습니다.

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이 판결은 주상복합건물에서 주택 부분 입주자대표회의가 상가 부분에 대해 관리비를 징수할 수 있는 범위와 요건을 명확히 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

첫째, 공동주택관리법상 관리주체의 범위에 대한 해석입니다.

법원은 공동주택관리법이 명확히 '일반인에게 분양되는 복리시설'을 공동주택에서 제외하고 있음을 확인했습니다. 이는 입주자대표회의가 공동주택관리법의 적용을 받는 주택 부분에 대한 관리 권한을 가질 뿐, 상가와 같은 복리시설에 대해서는 별도의 법적 근거나 약정이 없으면 관리비를 징수할 권한이 없음을 분명히 한 것입니다.

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둘째, 관리규약의 효력 및 약정의 중요성입니다.

설령 관리규약에 상가 부분이 관리대상으로 정해져 있더라도, 해당 상가 소유자가 그 관리규약 제정에 참여했거나 동의했다는 명확한 증거가 없다면 관리비 징수의 근거가 될 수 없다는 점을 명시했습니다. 이는 입주자대표회의가 관리규약을 통해 상가에 관리비를 부과하고자 할 경우, 해당 상가 소유자들의 동의를 명확히 확보해야 한다는 중요한 시사점을 제공합니다.

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셋째, 부당이득 및 사무관리 주장의 한계입니다.

실제적인 이득 취득에 대한 명확한 입증이 부재하고, 본인의 명시적인 의사 반대가 있는 경우 사무관리 성립이 어렵다는 점을 재확인했습니다. 이는 원고 측이 막연히 상가가 건물의 관리를 통해 이득을 얻었다거나, 사무관리가 성립한다고 주장하기 어렵다는 것을 보여줍니다.

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결론적으로, 이번 판결은 주상복합건물의 복잡한 관리 주체 및 비용 부담 관계에서 상가 구분소유자의 권리를 보호하고, 관리비 징수에 대한 법적 근거를 더욱 엄격하게 요구한다는 점을 강조합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소