조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

​

​

오늘 평석할 사건은 부산지방법원 서부지원의 최근 판결을 통해, 공동주택 관리비 중 중요한 부분을 차지하는 장기수선충당금 관련 분쟁에 대한 법적 쟁점을 평석해보고자 합니다.

​

​

이 사건은 부산 L아파트의 일부 N동 소유자들(원고들)이 아파트 운영위원회(피고)를 상대로, 특정 목적으로 인상된 장기수선충당금 채무가 존재하지 않음을 확인해달라고 제기한 소송입니다.

​

L아파트는 3개 동으로 구성되어 있으며, O동과 P동에는 엘리베이터가 설치되어 있으나 N동에는 엘리베이터가 없었습니다.

​

​

피고 운영위원회는 2021년 2월, 아파트의 기존 엘리베이터 교체와 더불어 N동에 새로운 엘리베이터를 설치하기 위해 장기수선충당금을 평당 800원에서 1,300원으로 인상하는 결의를 했습니다.

​

​

문제는 2023년 6월, 피고 운영위원회가 N동 소유자들의 반대와 구조적 문제로 N동에 엘리베이터를 설치하지 않겠다고 공식적으로 발표하면서 불거졌습니다. 이에 N동 소유자들은 자신들이 추가로 부담한 장기수선충당금(평당 500원 증액분)은 N동 엘리베이터 설치를 조건으로 한 것이므로, 목적 달성이 불가능해진 만큼 해당 증액분은 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

​

부산지방법원 서부지원은 원고들의 주장을 일부 받아들여, 2021년 2월 이후 원고들(N동 소유자들)의 장기수선충당금 채무는 월 26,872원 (기존 평당 800원에 해당하는 금액)을 초과하여서는 존재하지 않음을 확인했습니다. 이는 사실상 N동 엘리베이터 설치를 위해 증액된 평당 500원의 충당금은 무효라고 판단한 것입니다.

​

​

법원의 핵심 논거는 다음과 같습니다.

​

일부 공용부분의 관리비용은 해당 구분소유자 부담:

집합건물법에 따라 일부 구분소유자만이 공용하는 부분(예: 특정 동의 엘리베이터)의 관리비용은 해당 구분소유자들이 부담하는 것이 원칙입니다. 이 사건 엘리베이터 역시 해당 동 구분소유자만의 공용 부분으로 보았습니다.

​

조건부 결의의 실효:

N동의 장기수선충당금 인상 결의는 N동 엘리베이터 설치를 조건으로 한 것이었습니다. 그러나 해당 엘리베이터 설치가 사실상 불가능해졌으므로, 조건이 불성취되어 그 증액 부분은 무효가 된다고 판단했습니다.

​

​

다만, 법원은 기존에 납부하던 장기수선충당금(평당 800원)의 납부 의무는 여전히 유효하다고 명확히 했습니다.

원고들이 기존 충당금의 부당한 사용을 주장했지만, 이는 사용 목적 위반에 대한 문제일 뿐 납부 의무 자체를 소멸시키는 사유가 될 수 없다고 보았습니다. 부당 사용에 대해서는 별도의 구제 방안을 강구해야 한다고 판시했습니다.

​

이 판결은 공동주택의 장기수선충당금 부과 및 집행에 있어 중요한 기준점을 제시합니다.

​

​

'조건부' 증액의 위험성:

특정 프로젝트를 목적으로 충당금을 증액할 경우, 해당 프로젝트가 무산되면 그 증액분은 무효가 될 수 있다는 점을 분명히 했습니다. 이는 관리단이 장기수선계획을 수립하고 충당금을 증액할 때, 실현 가능성을 면밀히 검토해야 함을 시사합니다.

​

일부 공용부분에 대한 명확한 이해:

아파트 단지 내에서도 모든 시설이 전체 입주민의 공용 부분이 아님을 인지하고, 특정 동의 시설이라면 해당 동 입주민에게만 장기수선충당금을 부과하는 것이 합리적이라는 법리를 재확인했습니다.

​

납부 의무와 사용 투명성의 분리:

충당금 납부 의무와 그 사용의 투명성은 별개의 문제입니다. 충당금 사용에 문제가 있다고 해서 납부 자체를 거부할 수는 없으며, 부당 사용이 있다면 그에 대한 별도의 법적 조치를 취해야 합니다.

​

​

이번 판결은 아파트 운영위원회나 관리단이 장기수선충당금을 계획하고 집행할 때 더욱 신중하고 투명한 절차를 거쳐야 함을 강조합니다. 또한, 입주민 여러분 역시 장기수선충당금의 부과 내역과 사용 목적을 꼼꼼히 확인하고, 정당한 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다. 공동주택 관리 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 언제든지 법무법인 랜드로에 문의하시어 전문적인 도움을 받으시길 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소