조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

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최근 아파트를 분양받아 입주까지 마쳤음에도 불구하고, 그 아파트 대지에 대한 소유권(대지권) 이전 등기가 장기간 지연되어 재산권 행사에 어려움을 겪는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 많은 수분양자분들이 전유부분(건물) 등기만 완료되면 문제가 없다고 오인하시거나, 대지권 등기 지연을 단순한 행정적 문제로 간주하는 경향이 있습니다.

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그러나 대법원은 대지지분 이전 등기가 장기간 지연될 경우 수분양자에게 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생한다고 명확히 판단하고 있습니다. 오늘은 대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결을 중심으로, 아파트 대지지분 미등기로 인한 수분양자의 손해배상청구권에 대한 법리적 쟁점과 그 의미를 냉철하게 분석해 드리고자 합니다.

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이 사건은 아파트를 신축 분양한 피고들이 수분양자들에게 전유부분에 대한 소유권이전등기는 해주었으나, 대지권이전등기는 해주지 않자 수분양자들이 등기 지연에 따른 손해배상을 청구한 사안입니다.

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피고들은 2006년 택지를 매수하여 2007년부터 분양계약을 체결하고 아파트를 신축하였으며, 2010년 7월 전유부분 소유권보존등기를 마친 후 2010년 8월부터 2011년 1월까지 수분양자들에게 전유부분 소유권이전등기를 완료했습니다. 그러나 아파트 대지에 대한 한국토지주택공사의 소유권보존등기는 2012년 8월 31일에야 이루어졌고 , 일부 피고들에게는 2012년 10월 30일에야 대지 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 그럼에도 피고들은 원고들(수분양자)에게 대지권이전등기를 해주지 않아 분쟁이 발생했습니다.

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이 사건의 핵심 쟁점은 피고들의 대지권이전등기의무가 언제부터 이행지체에 빠지는지, 그리고 이러한 이행지체를 이유로 원고들이 손해배상청구를 할 수 있는지 여부였습니다.

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원심은 피고들의 대지권이전등기의무를 '이행기의 정함이 없는 채무'로 판단하고, 수분양자들이 손해배상을 청구한 시점에 비로소 지체에 빠진다고 보았습니다. 그러나 대법원은 이러한 원심의 판단이 법리오해라고 명확히 지적하며 파기 환송했습니다.

대법원은 다음과 같은 논리적 근거로 원심의 오류를 설명했습니다.

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계약 해석의 합리성:

계약 해석은 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다.

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전유부분과 대지권의 불가분성:

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다."고 규정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있습니다. 거래 관행이나 사회 통념에 비추어 볼 때, 수분양자가 분양계약 당시 전유부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기는 어렵습니다.

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분양 목적물의 포괄성:

이 사건 분양계약서에는 분양목적물로 전유부분과 그 대지권이 포함된 해당 아파트 건물 전체가 표시되어 있었고, 전유부분과 대지권을 별도로 취급하는 규정이 없었습니다. 따라서 분양계약에서 정한 피고들의 소유권이전등기 관련 의무는 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 합니다.

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불확정 기한부 채무:

분양계약상 소유권이전등기 의무를 수분양자에게만 부담시키는 것처럼 보이지만, 이는 분양자가 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 받을 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있다는 것을 전제로 합니다. 따라서 이 조항은 분양자에게 대지권 확보 등 완전한 소유권이전등기를 위한 준비 의무를 지우면서 이행기는 건설공사 진척 상황과 사회경제적 상황에 비추어 합리적인 기간이 지난 때 도래하는 불확정기한부 채무로 해석해야 합니다.

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이행기 도래 시점의 판단:

이러한 법리에 비추어 볼 때, 피고들이 원고들에게 대지권 등기를 포함하여 완전한 소유권이전등기를 이전하거나 그 준비를 마칠 의무는 늦어도 한국토지주택공사가 일부 피고들에게 아파트 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 시점인 2012년 10월 30일 무렵에는 이행기가 도래하였다고 보아야 한다고 판단했습니다.

대법원은 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기 절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다고 명확히 판시했습니다.

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통상손해의 원칙:

주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 등기 절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용 기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 이는 등기 절차 지연으로 인한 통상손해에 해당하며 , 이 손해가 특별한 사정으로 인한 것이더라도 그 예견 가능성이 인정됩니다.

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대지권 지연에도 동일 적용:

이러한 법리는 아파트 전유부분에 대한 소유권이전등기 절차만을 이행하고 그에 관한 대지권 이전 등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다고 못 박았습니다.

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법원의 적극적 심리 의무:

손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액 증명이 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있으며 , 손해액에 관한 주장이 미흡하더라도 법원은 적극적으로 석명권을 행사하여 증명을 촉구하고, 경우에 따라서는 직권으로 손해액을 심리 판단해야 한다고 그 의무를 강조했습니다.

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결과적으로 원심이 이러한 재산상 손해에 관하여 심리를 제대로 하지 않고 손해 발생 주장을 배척한 것은 잘못이라며, 대법원은 사건을 파기하고 원심법원에 환송했습니다.

이 대법원 판례는 아파트 대지지분 미등기로 인해 발생하는 수분양자들의 재산권 침해에 대한 법원의 단호한 입장을 보여주고 있습니다. 아파트 건물과 대지권은 법적으로 분리할 수 없는 일체이며, 대지권 등기 지연은 수분양자의 재산권 행사를 방해하는 중대한 채무불이행으로 인한 손해로 인정될 수 있습니다.

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만약 여러분께서도 분양받은 아파트의 대지지분 등기가 장기간 지연되어 재산상의 불이익을 겪고 계시다면, 주저하지 마시고 부동산 전문 로펌 법무법인 랜드로 최정환 변호사에게 문의하시기 바랍니다.

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저는 계약서, 관련 자료를 바탕으로 현재 상황을 면밀하고 냉철하게 분석하여, 대법원 판례의 법리를 적용하고 고도화된 회수 절차까지 고려한 가장 효과적인 손해배상청구 전략을 수립해 드릴 것입니다.

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여러분의 소중한 재산권을 완전히 행사하고 실질적인 피해 회복을 이룰 수 있도록, 최정환 변호사가 가장 합리적이고 전문적인 조력을 제공하겠습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소