1세대 다물권자 매물, 잘못 사면 단독 입주권을 못 받을 수 있습니다
본문
조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.
재건축·재개발 조합원 입주권을 매수할 때에는 매도인 명의의 부동산만 확인해서는 안 됩니다.
매도인의 배우자나 다른 세대원이 같은 정비구역 안에 부동산을 보유하고 있다면, 이른바 ‘1세대 다물권자’ 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
이 경우 매수인이 매도인과 별도의 세대이고 아무런 가족관계가 없더라도 단독 조합원으로 인정되지 않고, 다른 권리자와 공동조합원이 될 수 있습니다.
비싼 프리미엄을 지급하고 조합원 입주권을 매수했는데도 단독 입주권을 받지 못하는 상황이 생길 수 있는 것입니다.
1세대 다물권자가 보유한 부동산에 이혼, 매매, 상속 또는 재산분할이 발생한 경우 조합원 지위가 어떻게 달라질 수 있는지 살펴보겠습니다.
1세대 다물권자 매물은 왜 주의해야 할까?
조합이 설립된 정비구역 안에서 남편 A가 101호를, 아내 B가 102호를 각각 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다.
A와 B는 1세대이기 때문에 부동산은 두 개이지만, 도시정비법상 원칙적으로 1명의 조합원으로 산정됩니다.
문제는 이후 소유관계가 바뀌는 경우입니다.
부부가 이혼하거나, 한 사람이 자신의 부동산을 제3자에게 매도하거나, 사망으로 상속이 발생하면 새로운 소유자가 각각 단독 조합원이 될 수 있을까요?
결론은 권리변동의 원인과 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 소유자가 매도인과 별도 세대라는 사실만으로 단독 조합원 지위가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
조합설립인가 당시의 세대 구성과 소유관계, 이후 권리를 취득한 원인까지 함께 살펴야 합니다.
이혼·매매·상속에 따라 달라지는 조합원 지위
부부가 각각 부동산을 소유하다 이혼한 경우
남편 A와 아내 B가 각각 101호와 102호를 소유하다가 이혼했다면, 두 사람은 각각 단독 조합원으로 인정될 수 있습니다.
도시정비법은 한 세대에 속하는 토지등소유자 여러 명을 1명의 조합원으로 산정하고 이후 세대가 분리되더라도 계속 1세대로 보는 것이 원칙이지만, 이혼과 19세 이상 성년 자녀의 분가는 예외로 규정하고 있기 때문입니다.
따라서 처음부터 부부가 각각 부동산을 소유하고 있었고 이후 실제로 이혼했다면, 각자 독립된 조합원 지위를 인정받기 때문에, 위 101호와 102호는 모두 조합원 단독 물권에 해당되는 것입니다.
조합설립인가 후 제3자가 매수한 경우
이번에는 부부가 이혼하지 않은 상태에서 남편 A가 조합설립인가 후 101호를 제3자 C에게 매도했다고 가정해 보겠습니다.
C는 A 및 B와 아무런 가족관계가 없고 별도의 세대이므로, 자신이 101호에 관한 단독 조합원이 될 것이라고 생각하기 쉽습니다.
그러나 대법원은 조합설립인가 후 1세대 다물권자로부터 부동산 일부를 양수한 경우, 1세대 조합원 규정과 다물권자 관련 규정이 함께 적용된다고 판단했습니다.
이에 따라 제3자인 매수인 C는 단독 조합원이 되는 것이 아니라, 기존 권리자인 B와 공동조합원이 되는 것입니다.
이는 조합원 입주권 거래에서 특히 주의해야 할 부분입니다.
매수인이 단독 입주권을 전제로 상당한 프리미엄을 지급했더라도 실제로는 공동조합원으로 처리될 위험이 있기 때문입니다.
별도 세대 자녀가 단독 상속한 경우
이번에는 남편 A가 사망하고, A와 별도 세대인 자녀 D가 101호를 단독으로 상속받은 경우를 살펴보겠습니다.
상속은 매매와 달리 조합원 수를 늘리기 위한 투기적 권리 쪼개기로 보기 어렵습니다. 따라서 별도 세대인 자녀가 단독으로 상속받았다면 단독 조합원이 되어야 한다는 주장도 가능합니다.
그러나 서울행정법원의 최근 판결은 상속인의 단독 조합원 지위를 인정하지 않았습니다.
피상속인 A가 생전에 배우자 B와 함께 1세대로 묶여 1명의 조합원 지위만 인정받고 있었다면, 상속인 D는 A가 가지고 있던 권리를 승계할 뿐이라는 이유입니다.
즉, 피상속인에게 원래 존재하지 않았던 별도의 단독 조합원 지위가 상속을 이유로 새로 발생하지는 않는다고 본 것입니다.
즉, 상속인 D 소유의 101호는 조합원 단독 물권이 아니라는 것입니다.
다만 해당 판단은 상급심 결과에 따라 결론이 달라질 가능성이 있으므로, 유사한 상속 사례는 해당 판결의 확정 여부와 구체적인 사실관계를 별도로 확인해야 합니다.
이혼과 재산분할은 왜 결론이 달랐을까?
앞의 사례와 사실관계를 조금 바꿔보겠습니다.
남편 A가 101호와 102호를 모두 소유하고 있고, 아내 B는 정비구역 안에 아무런 부동산도 보유하지 않았다고 가정하겠습니다.
이후 A와 B가 이혼하면서 재산분할을 통해 A는 101호를, B는 102호를 각각 소유하게 됐습니다.
이 경우에도 조합설립인가 후 소유자가 나뉘었으므로 아내 B의 단독 조합원 지위가 부정될까요?
수원지방법원의 판결은 이혼에 따른 재산분할을 단순한 매매나 투기적인 권리 쪼개기와 다르게 판단했습니다.
이혼 재산분할은 조합원 수를 인위적으로 늘리기 위한 행위라기보다 혼인 중 형성된 부부 공동재산을 정리하는 성격이 강하다고 본 것입니다.
이에 따라 재산분할로 부동산을 취득한 배우자의 단독 조합원 지위를 인정했습니다.
결국 조합설립인가 후 소유권이 이전됐다는 사정만으로 모든 사례의 결론이 같아지는 것은 아닙니다.
매매인지, 상속인지, 이혼에 따른 재산분할인지에 따라 권리변동의 성격이 다르고, 종전 소유관계와 조합원 지위도 함께 고려해야 합니다.
조합원 입주권 사전점검 신청
이처럼 조합원 입주권 거래는 일반적인 부동산 매매보다 훨씬 섬세한 법률 검토가 필요합니다.
등기부상 매도인 개인의 소유관계만 확인할 것이 아니라, 매도인과 같은 세대에 속한 배우자나 가족이 정비구역 안에 다른 부동산을 소유하고 있는지, 과거 소유권이 매매·상속·이혼·재산분할 등 어떤 원인으로 변동되었는지까지 함께 살펴야 합니다.
특히 수억 원에서 수십억 원의 프리미엄이 오가는 조합원 입주권 거래에서는 계약 체결 전 권리와 세금에 대한 사전점검이 필수적입니다.
매수하려는 부동산에 조합원 입주권이 실제로 인정되는지, 매매로 조합원 지위를 승계할 수 있는지, 공동조합원이나 현금청산 대상이 될 위험은 없는지 확인해야 합니다. 여기에 취득세와 양도소득세 등 세금까지 고려했을 때 실제로 진행할 만한 거래인지도 함께 진단할 필요가 있습니다.
이러한 사항을 계약 전에 종합적으로 점검하면 예상하지 못한 경제적 손실과 향후 분쟁의 가능성을 줄일 수 있습니다.
그러므로 조합원 입주권 거래를 검토하고 계시다면, 계약 전 권리와 세금에 대한 사전검토를 받아보시기 바랍니다.
※ 본 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 조합원 지위 여부는 개별적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
