조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다. 

집합건물 분쟁에서는 종종 “규약에 그렇게 정해져 있으니 유효하다”는 말이 나옵니다.

그런데 규약이라고 해서 언제나 유효한 것은 아닙니다.

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최근 대법원은 관리단 규약으로 의결정족수를 바꾼 경우라도, 그 결과 특정 구분소유자 1인에게 관리단 의사결정권이 사실상 집중되는 구조라면 무효가 될 수 있다고 판단했습니다.

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이 판결은 특히 상가·업무시설 복합건물, 소수 구분소유자가 의결권을 독점하는 건물, 신탁회사 명의로 초기 규약이 만들어진 건물에서 매우 중요합니다.

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이 사건 건물은 상업시설 40개, 업무시설 20개로 구성된 집합건물이었습니다.

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문제가 된 규약은 각 구분소유자의 의결권을 전유부분 면적 비율에 따르도록 하면서, 관리인 선임·해임 등은 의결권 과반수 출석과 출석 의결권 과반수 찬성만으로 의결하도록 정하고 있었습니다.

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즉, "구분소유자의 머릿수"는 의사결정에 전혀 영향을 주지 못하게 된 것입니다.

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당시 이 사건 구분소유자 중 1명이 전체 의결권의 77.52%를 보유하고 있었기 때문에 이 사건 건물 관리단의 모든 의사결정은 그 1인의 의사에 의해 결정되었습니다.

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실제로 2020. 6. 4. 임시관리단집회에서도 그 1인의 찬성만으로 관리인이 선임되었습니다.

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즉, 이 사건의 본질은 단순한 절차 문제가 아니라, “큰 면적을 가진 1인이 관리단을 사실상 장악할 수 있는 규약이 가능한가"라는 점이었습니다.

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제1심과 제2심은 모두 규약자치를 폭넓게 인정했습니다.

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특히 제2심은 집합건물법 제38조 제1항에 관하여, 규약으로 달리 정할 수 있는 부분은 “구분소유자 및 의결권의 각 과반수” 전체라고 해석했습니다. 다시 말해, 법률상 기본 구조인 ‘구분소유자 수’ 요건도 규약으로 배제할 수 있다고 본 것입니다.

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또 제2심은 관리단은 구분소유자로 구성된 사단이므로, 적법한 절차로 제정된 규약은 최대한 존중되어야 한다고 보았습니다.

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대법원은 접근 방식이 달랐습니다.

대법원은 규약자치 자체를 부정한 것이 아니라, 그 규약이 실제로 어떤 지배구조를 만들었는지를 보았습니다.

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대법원이 문제 삼은 핵심은 세 가지입니다.

1. 첫째, 이 규약은 상업시설 수분양자들의 의사가 실질적으로 반영되지 않은 상태에서 제정되었습니다. 대법원은 상업시설을 일시적으로 신탁받은 회사는 직접적인 이해관계자가 아니고, 오히려 상업시설 수분양자들이 실질적인 수범자라고 보았습니다.

2. 둘째, 규약 내용상 업무시설 전체 소유자 1인에게 의결권이 과도하게 집중되었습니다. 대법원은 이러한 구조 아래에서는 상업시설과 업무시설의 이해가 충돌할 경우 관리단 의사가 사실상 업무시설 소유자 1인에 의해 결정될 수밖에 없다고 판단했습니다.

3. 셋째, 그 구조가 일시적이지 않고 사실상 고착된다는 점입니다. 업무시설 전체를 1명이 소유하고 있고, 규약을 바꾸려면 다시 높은 정족수가 필요하므로, 전체 의결권 77.52%를 가진 그 1인의 협조 없이는 규약 개정도 어렵습니다. 대법원은 이런 점 때문에 상업시설 구분소유자들의 의사반영이 영구적으로 배제될 위험이 있다고 보았습니다.

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결국 대법원은 이 사건 건물 규약 중 이 사건 정족수 규정이 사회관념상 현저히 타당성을 잃어 무효라고 판단했고, 원심을 파기환송했습니다.

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이 사건에서 판단이 갈린 핵심은 명확합니다.

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제1심과 제2심은 “규약으로 법정 정족수를 달리 정할 수 있는가”를 중심으로 봤습니다.

반면 대법원은 “그 규약이 실제로 특정 1인에게 관리단 지배권을 집중시키고, 다른 구분소유자들의 권리를 과도하게 제한하는가”를 중심으로 봤습니다.

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즉, 하급심은 규약자치의 허용범위를 중시했고, 대법원은 규약이 만들어낸 실제 권리침해 구조를 중시한 것입니다.

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이 판결은 집합건물법 실무에서 상당히 중요합니다.

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관리단 규약이라고 해서 무조건 유효한 것은 아닙니다.

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특히 다음과 같은 경우에는 규약 조항 자체의 무효 가능성을 먼저 검토할 필요가 있습니다.

• 상가와 업무시설처럼 용도가 다른 복합건물인 경우

• 특정 1인 또는 특정 그룹에게 의결권이 과도하게 몰려 있는 경우

• 규약 제정 당시 실질적 수분양자들의 의사가 반영되지 않은 경우

• 관리인 선임, 집회 소집, 규약 변경 등이 모두 같은 구조로 좌우되는 경우

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결국 관리인 선임 분쟁에서는 단순히 “몇 퍼센트가 찬성했는가”만 볼 것이 아니라, 그 찬반 계산의 전제가 되는 규약 정족수 조항 자체가 유효한지부터 따져야 합니다.

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이번 대법원 판결의 메시지는 분명합니다.

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관리단 규약은 자치규범이지만, 특정 구분소유자 1인에게 사실상 영구적인 지배권(의결권 독점)을 부여하는 수단이 되어서는 안 됩니다.

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집합건물 분쟁에서는 규약 문구만 볼 것이 아니라, 그 규약이 누구에 의해 만들어졌고, 누구에게 유리하게 작동하며, 다른 구분소유자의 권리를 얼마나 제한하는지까지 함께 봐야 합니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소