최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양계약 해제 또는 취소 상담을 하다 보면 대부분 처음에는 이렇게 문의를 주십니다.

“이거 해제 가능한 건가요?”

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그리고 상담을 진행하다 보면 자연스럽게 질문이 이어집니다.

“그럼… 돈은 돌려받을 수 있는 건가요?”

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즉, 겉으로는 ‘해제 가능성’ 상담처럼 보이지만

실제로는 ‘회수 가능성’ 문제로 이어지는 경우가 많습니다.

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그리고 이 회수 가능성을 좌우하는 핵심이 바로 분양계약서에 포함된 ‘신탁재산 범위 내 책임’ 조항입니다.

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분양계약 관련 분쟁은 유형은 다양하지만 구조는 거의 동일합니다.

① 해제/취소 사유 확보 → ② 계약 해제/취소 → ③ 분양대금 반환 청구/회수

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✔ ① 해제 사유 단계

• 입주지연

• 건축물분양법 위반

• 허위·과장 광고

• 설계변경

이 단계에서는 “계약을 깰 수 있는 사유가 있는지”가 핵심입니다.

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✔ ② 해제 단계

법적으로 해제가 인정되는지 판단 - 수분양자들이 제기한 소송에서 법원 판결에 의해 해제/취소 사유가 판가름 납니다.

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✔ ③ 회수 단계

진짜 문제는 여기서 발생합니다

• 시행사 자금 부족

• 사업 중단

• PF 문제

결국 “이겨도 돈을 못 받는 상황”이 발생할 수 있습니다.

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이 문제의 대부분은 관리형 토지신탁 구조에서 발생합니다.

이 구조에서는

• 시행사 → 실질적 사업자

• 신탁사 → 형식상 매도인입니다.

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분양계약서를 보면 거의 예외 없이 등장하는 문장이 있습니다.

“신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담한다”

많은 분들이 이 문장을 형식적인 조항으로 생각하고 넘어가지만, 실무에서는 이 문장 하나가 결과를 바꿉니다.

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이 문장을 풀어보면 이렇습니다.

✔ 신탁재산이 남아 있으면 지급

✔ 없으면 사실상 지급 불가

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즉,

• 시행사도 돈 없음

• 신탁사도 책임 제한

➡ 회수 자체가 막히는 구조

많은 분들이 생각하는 구조:

“해제/취소 → 반환”

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하지만 실제 구조는:

“해제/취소 → 책임제한 → 회수 실패”가 될 수 있습니다.

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결국 분양계약 사건에서는 해제/취소 뿐 아니라 회수도 중요합니다.

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여기서 중요한 변화가 있습니다.

대법원은 이 책임한정특약을

약관법상 ‘설명의무 대상이 되는 중요한 내용’으로 판단했습니다.

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핵심 기준

신탁사가 이 조항을 제대로 설명하지 않았다면

➡ 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않습니다

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이 판단이 적용되면 구조가 완전히 바뀝니다.

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기존

• 신탁사 → 신탁재산 범위 내 책임 → 회수 어려움

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판례 적용

신탁사 → 고유재산으로도 책임

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즉, “실제로 돈을 받을 수 있는 상대가 생깁니다”

✔ 분양계약 해제/취소를 고민 중인 경우

✔ 이미 해제/취소를 진행한 경우

✔ 시행사 자금 상황이 불안한 경우

✔ 계약서에 신탁 관련 조항이 있는 경우

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분양계약서의 한 문장이 결과를 바꿉니다

그리고 그 핵심은 ‘신탁재산 범위 내 책임’ 조항입니다

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이 경우 대응 방향에 따라 전액 회수 vs 회수 불가 - 결과가 완전히 갈릴 수 있습니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소