라이브오피스 “주거 가능” 믿고 계약했다면, 취소 가능할까
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
라이브오피스, 주거 가능하다고 안내받고 계약하셨나요.
최근 상담을 진행하다 보면 “아파트처럼 살 수 있다고 해서 계약했는데, 이제 와서 주거가 안 된다고 합니다” 라는 문의가 빠르게 늘고 있습니다.
특히 강동 아이파크 더 리버 현장에서는 1년 넘게 수분양자들이 집단으로 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하면서 이 문제가 본격적으로 드러나고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 단순히 “주거가 안 된다”는 사실만으로는 부족하지만, 분양계약 체결 당시 그렇게 믿게 된 경위에 따라서는 계약 취소 또는 해제가 충분히 검토될 수 있습니다.
최정환 변호사 : 수분양자 설명회
라이브오피스, 애초에 주거가 가능한 상품일까
이 부분부터 정확히 짚고 가야 합니다.
라이브오피스는 생숙과 달리 법률에 명시된 용어가 아니라 분양회사가 ‘주거가 가능한 상업시설’이라는 의미를 강조하기 위해 만들어낸 마케팅 개념입니다.
실제 법적 성격은 대부분 다음 중 하나입니다.
업무시설(오피스)
지식산업센터
근린생활시설
이들 건축물은 원칙적으로 주거용 사용이 허용되지 않습니다.
즉, “나중에 주거가 제한된 것”이 아니라 처음부터 주거가 불가능한 구조인 경우가 대부분입니다.
최정환 변호사 : 정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사(RMP) 자격
그런데 왜 ‘주거 가능’으로 인식되었나
문제는 여기서 발생합니다.
실제 분양 과정에서는
침대, 소파, 주방이 갖춰진 모델하우스
“주거 + 업무 가능”이라는 설명
“세컨하우스”, “도심형 주거공간” 등의 표현이 반복되면서,
수분양자로서는 “실거주가 가능하다”는 인식을 가지게 됩니다.
반면 계약 단계에서는
전입신고 불가
주거용 사용 불가와 같은 내용이 확인서나 계약서에 포함되어 있는 경우가 많습니다.
최정환 변호사 : 수분양자 설명회
소송에서 실제로 문제되는 핵심 쟁점
이 유형의 사건은 결국 하나로 수렴됩니다.
“주거가 가능했는가”가 아니라, “주거가 가능하다고 믿게 만들었는가”입니다.
구체적으로는 다음과 같은 쟁점이 판단 기준이 됩니다.
① 표시·광고의 내용
주거 가능성에 대한 명시적·묵시적 표현이 있었는지
② 계약 체결 과정의 설명
주거 불가라는 점이 충분히, 구체적으로 설명되었는지
③ 확인서의 실질
단순 서명인지, 실제 이해를 전제로 한 것인지
④ 전체 계약 구조
광고 → 상담 → 계약으로 이어지는 과정에서 형성된 인식
최정환 변호사, 조정희 변호사 : 법무법인 랜드로
“확인서 썼으면 끝 아닌가요?”라는 질문에 대하여
실무에서 많이 받는 질문입니다.
결론만 말씀드리면, 확인서에 서명했다는 사정만으로 수분양자가 모든 책임을 부담하는 것은 아닙니다.
법원은 단순히 문구의 존재만 보는 것이 아니라,
해당 내용이 눈에 띄게 제시되었는지
충분한 설명이 이루어졌는지
수분양자가 실제로 인식했는지를 종합적으로 판단합니다.
따라서 “주거 불가 확인서에 서명했다”는 사정만으로 곧바로 취소가 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.
최정환 변호사 : 건설, 재개발, 재건축 전문 변호사
어떤 경우에 취소·해제가 인정될 수 있을까
다음과 같은 사정이 결합되면 가능성이 높아집니다.
모델하우스나 광고가 주거를 전제로 구성된 경우
상담 과정에서 실거주 가능하다는 설명을 들은 경우
주거 불가에 대한 설명이 형식적으로 이루어진 경우
이 경우에는
표시·광고법 위반에 따른 손해배상
민법상 착오 또는 기망에 의한 취소
채무불이행 계약 해제 등이 함께 문제될 수 있습니다.
최정환 변호사 : 수분양자 설명회
마무리: 지금 단계에서 중요한 것
라이브오피스 분쟁은 생숙과 달리 별도의 규제법이 있는 영역이 아니라, 각 계약의 구체적인 경위에 따라 결론이 달라지는 영역입니다.
따라서 중요한 것은
계약서만이 아니라
광고자료, 상담 내용, 안내문 등
전체 자료를 종합적으로 검토하는 것입니다.
이미 주거 불가 통보를 받으셨거나 계약 취소 가능성을 검토하고 계시다면 개별 사안에 따라 판단이 크게 달라질 수 있으므로 구체적인 자료를 기준으로 검토를 받아보시는 것이 필요합니다.
[핵심 정리]
✔ 라이브오피스는 애초에 주거용 건축물이 아닙니다
✔ 그러나 주거 가능하게 판매되었다면 법적 문제가 발생할 수 있습니다
✔ 판단 기준은 “실제 가능 여부”가 아니라 “그렇게 믿게 된 과정”입니다
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
