최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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최근 생활숙박시설(소위 '생숙') 투자가 증가하면서 관련 법률 분쟁 역시 늘어나고 있습니다. 특히, 수분양자(소유주)의 의사와 무관하게 위탁관리업체가 선정되거나 관리단 결의 없이 운영되는 경우, 또는 위탁업체의 운영 방식에 불만이 있어 계약 관계를 종료하고자 하는 사례가 많습니다.

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이번 포스팅에서는 생활숙박시설 소유주가 위탁관리업체와의 계약을 해지할 수 있는지, 특히 민법상 위임계약 해지 규정(민법 제689조 제1항) 및 관련 판례를 중심으로 그 법률적 가능성을 검토해 보겠습니다.

생활숙박시설은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 대상입니다.

따라서 건물 관리 및 운영에 관한 주요 사항은 구분소유자 전원으로 구성된 관리단의 집회 결의를 통해 결정함이 원칙입니다.

위탁관리업체의 선정 및 계약 체결 역시 관리행위에 해당하므로 관리단 결의가 필요합니다.

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그러나 분양 초기 등의 사정으로 관리단이 제대로 구성·운영되지 않는 상태에서 위탁관리계약이 체결되는 경우가 빈번합니다.

이러한 소유주와 위탁관리업체 간의 계약은, 객실의 운영 및 관리에 관한 사무 처리를 맡기는 것을 본질로 하므로, 법적으로 '위임계약' 또는 위임과 유사한 비전형 계약으로 평가될 가능성이 높습니다.

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위탁관리계약이 '위임계약'의 성격을 갖는다면, 우리 민법의 중요한 규정이 적용될 수 있습니다.

민법 제689조(위임의 상호해지의 자유) ① 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다.

이는 위임계약이 당사자 간의 특별한 신뢰관계를 기초로 하므로, 그 신뢰관계가 더 이상 유지되기 어려울 경우 각 당사자에게 계약 관계에서 벗어날 자유를 인정한 것입니다. 따라서 원칙적으로 소유주(위임인)는 위탁업체(수임인)와의 계약을 일방적으로 해지할 수 있는 권리를 가집니다.

(단, 부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 할 책임이 발생할 수 있습니다(민법 제689조 제2항). 그러나 이는 해지 자체의 효력과는 별개의 문제입니다.)

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위 판결에서는 다음과 같은 점들이 주요하게 고려되었습니다.

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• 위임계약 해지권 인정: 소유주들과 위탁운영법인 간의 계약을 위임 유사 계약으로 보고, 민법 제689조 제1항에 따른 소유주들의 해지권 행사가 적법하다고 판단했습니다.

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• 절차적 하자: 위탁운영법인이 관리단 집회 의결 없이 다른 업체에 시설 운영을 재위탁한 점 등 절차적 정당성이 결여된 부분을 지적했습니다. 이는 계약 해지의 정당성을 뒷받침하는 사유가 될 수 있습니다.

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• 계약 문구의 제한적 해석: 계약서상 위탁업체의 운영 기간 보장과 관련된 듯한 문구가 있더라도, 이것이 민법 제689조 제1항에서 정한 임의해지권을 명시적으로 배제하는 약정이라고 보기 어렵다면 해지권 행사는 여전히 가능하다고 볼 여지가 큽니다. 법원은 해지권을 제한하는 약정은 가급적 엄격하게 해석하는 경향이 있습니다.

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• 소유권에 기한 청구: 계약이 적법하게 해지되었음에도 위탁업체가 객실 점유를 계속한다면, 소유주는 소유권에 기하여 객실의 인도(명도)를 청구할 수 있습니다.

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위 법리와 판례에 비추어 볼 때, 생활숙박시설 소유주는 다음과 같은 대응을 고려할 수 있습니다.

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1. 계약 내용 정밀 검토: 체결된 위탁관리계약서의 구체적인 내용과 법적 성격(위임계약 해당 여부)을 면밀히 분석합니다.

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2. 법률 전문가 상담: 집합건물 및 부동산 관련 분쟁 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 본인의 상황에 맞는 법률적 권리와 구체적인 대응 전략(해지 가능성, 절차, 예상되는 쟁점 등)을 진단받습니다.

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3. 해지 의사표시 (내용증명 활용): 계약 해지를 결정했다면, 그 의사를 명확히 기재한 내용증명 우편을 발송하여 증거를 확보하는 것이 바람직합니다.

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4. 관리단 통한 해결 모색: 관리단이 정상적으로 운영되고 있다면 관리단 차원에서 공동 대응하는 방안을 고려할 수 있습니다.

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5. 법적 조치 실행: 협의가 이루어지지 않거나 위탁업체가 계약 해지 효력을 다투는 경우, 객실 인도 청구 소송 등 불가피한 법적 조치를 진행합니다.

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생활숙박시설 위탁관리계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우, 소유주는 민법상 위임계약 해지 규정 및 관련 판례에 근거하여 계약 관계에서 벗어날 수 있는 법적 가능성을 가집니다.

특히 관리단 결의 부재 등 절차적 하자가 있거나 위탁업체의 운영에 문제가 있다면 해지의 정당성은 더욱 강화될 수 있습니다.

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다만 개별 사안의 구체적인 사실관계 및 계약 내용에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 충분한 상담을 통해 신중하게 대응 방향을 결정하시기 바랍니다.

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생활숙박시설 관련 법률 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 법무법인 랜드로로 문의해주시기 바랍니다.

경험 많은 변호사들이 최적의 해결책을 제시해 드리겠습니다.

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감사합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소